کاربری‌ها و مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک چیست؟

به گزارش حلقه وصل، تصویب و اجرای یک قانون مؤثر و کارآمد باید بر مبنای نظریات علمی دقیق، شواهد میدانی، تجربیات عملیاتی داخلی و خارجی و در نظر گرفتن شرایط ویژه اقتصاد کشور انجام شود. در غیر اینصورت، هدف قانونگذار از وضع قانون تامین نخواهد شد.

در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک نیز باید این موارد مدنظر قرار گیرد تا قانونی مترقیّ، اثرگذار و عملیاتی تصویب شود. در این راستا، بر اساس بررسی‌های انجام شده، باید موارد حائز اهمیتی در طراحی این پایه مالیاتی مدنظر قرار گیرد که در این مطلب این موارد مبتنی بر تجربیات جهانی در صورت وجود و مطابقت با شرایط کشور، مورد بررسی قرار گرفته است.

*دایره شمول مالیات بر عایدی املاک

براساس بخشی از کتاب «مالیات بر عایدی املاک؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» که اخیرا توسط شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی منتشر شده است، «دایره شمول» یکی از مصادیق و نکات مهم در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک است. این محدوده باید به نحوی تعیین گردد که جامع و مانع باشد؛ به شیوه ای که تمامی انواع معاملات و زمینه‌هایی که برای سوداگری وجود دارد را پوشش داده و کمترین فرار مالیاتی در آن اتفاق بیفتد.

*مناطق مشمول مالیات بر عایدی املاک

عمده مناطقی که مورد هدف سوداگری قرار می‌گیرند، شهرهای بزرگ و پرجمعیت است؛ لذا این مالیات باید با اولویت اجرا، در کلیه مناطق شهری پرجمعیت کشور عملیاتی شود. البته با توجه به محدودیت‌های اجرایی، پیشنهاد می‌شود این مالیات به ترتیب با اولویت تهران، کلانشهرها، شهرهای با جمعیت بیش از 500 هزار نفر، شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر و ...  اجرایی شود و در نهایت به همه مناطق کشور تعمیم یابد.

با توجه به معافیت قانونی مناطق آزاد و ویژه از پرداخت انواع مالیات، ضروری است شمولیت این مناطق نیز در قانون تصریح گردد؛ چرا که مطابق ماده ۱۳ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری صنعتی، اشخاص حقیقی و حقوقی که در این مناطق به انواع فعالیت‌های اقتصادی اشتغال دارند، نسبت به هر نوع فعالیت اقتصادی در منطقه آزاد از تاریخ بهره‌برداری مندرج در مجوز به مدت 20 سال، از پرداخت مالیات بر درآمد و دارایی موضوع قانون مالیات‌های مستقیم، معاف خواهند بود.

 از آنجا که رشد قیمت و توسعه این مناطق به دلیل مجوز دولت و در پی ایجاد زیرساختها و شرایط مناسب برای انجام فعالیت‌های اقتصادی حاصل می‌شود، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از املاک آن دارای منطق است.

*کاربری‌های مشمول مالیات بر عایدی املاک

املاک مسکونی مهمترین و اصلی‌ترین کاربری مدنظر در حوزه املاک برای اعمال مالیات بر عایدی سرمایه است. این بخش از جهت اینکه نیاز اساسی مردم را تأمین می‌کند، اهمیت بیشتری نسبت به بقیه کاربری‌های املاک دارد. از سوی دیگر اصلی‌ترین تقاضای مربوط به املاک در حوزه واحدهای مسکونی است. لذا تغییرات شدید قیمتی و سوداگری در این بخش، تأثیرات منفی بیشتری بر جامعه و دهکهای متوسط رو به پائین بر جای می‌گذارد.

املاک صنعتی، اداری و تجاری نیز به دلیل نبود ضوابط معین، مانند املاک مسکونی و بعضا شدیدتر از آن، به سوداگری دچار شده و افزایش قیمت و نوسانات شدید را تجربه می‌کنند؛ لذا لازم است این حوزه از کاربری املاک نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.

 علاوه بر این، سرقفلی (حق واگذاری ملک) که سهم بزرگی از قیمت املاک صنعتی، اداری و تجاری را تشکیل داده نیز بایستی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود.

در مورد املاک و زمین های کشاورزی نیز باید گفت که اولا عمده زمین های با کاربری زراعی به منظور تولید محصولات کشاورزی استفاده می‌شوند و احتمال کمتری به جهت ماهیت آن برای انجام سوداگری وجود دارد. ثانیا اعمال مالیات و وضع قوانین جدید نباید مانع تجمیع زمین های زراعی و کاهش قیمت تمام شده تولید با توجه به معیارهای اقتصاد مقیاس شود. ثالثا زیرساخت‌های لازم برای دریافت مالیات در حوزه زمین‌های کشاورزی فراهم نیست و به جهت سوداگری پائین و هزینه بالای فراهم آوردن زیرساخت در این حوزه، وضع مالیات بر عایدی سرمایه پیشنهاد نمی شود. رابعا در صورت عدم دریافت مالیات بر عایدی سرمایه از این بخش، احتمال تغییر کاربری این زمین ها کاهش می یابد؛ زیرا سایر کاربری‌ها مشمول مالیات می‌شوند.

بنابراین با توجه به اینکه زمینه سوداگری در انواع املاک مسکونی، صنعتی، اداری و تجاری وجود دارد، همه این املاک باید مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه شود. تنها زمینهای زراعی می‌توانند از پرداخت این مالیات معاف شوند.

*تجربیات جهانی در زمینه کاربری‌های مشمول مالیات بر عایدی سرمایه

 در انگلستان، اگر فردی از فروش دارایی تجاری خود مثل زمین و ساختمان، لوازم و تجهیزات، کارخانه و ماشین‌آلات، سهام، برند و... عایدی به دست آورد، باید مالیات بر عایدی آن سرمایه را پرداخت کند.

در استرالیا افرادی که قصد فروش ملک تجاری خود را دارند، مطابق قانون، مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند. البته در قانون معافیت‌هایی برای کسب وکارهای کوچک، املاک با عمر نگهداری بیش از 15 سال و آستانه معافیت مقدار معین عایدی در نظر گرفته شده است.

در هند زمین‌های کشاورزی در مناطق روستایی به عنوان دارایی‌های سرمایه‌ای محسوب نمی‌شوند. بنابراین هر گونه سود حاصل از فروش آن مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌شود. همچنین در ژاپن در صورت انتقال زمین برای ایجاد صرفه اقتصادی در زمین‌های کشاورزی، تا سقف 8 میلیون ین تخفیف برای عایدی سرمایه اعمال می‌شود.