به گزارش حلقه وصل، اسناد عادی همواره در طی سالیان گذشته یکی از مشکلات اساسی حقوقی و دادرسی در کشور بوده است. نقش این اسناد در افزایش دعاوی حقوقی و نیز افزایش پرونده‌های ورودی به قوه قضائیه به‌گونه‌ای است که احمد تویسرکانی رئیس وقت سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور در سال ۹۴ اعلام کرد: منشأ حداقل ۵۰ درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، معاملات عادی و اختلافات مالی ناشی از تنظیم اسناد عادی است!
سند عادی؛ منشاء بسیاری از جرائم
همچنین اعتبار اسناد عادی سبب بروز فسادهایی همچون زمین‌خواری، فروش یک ملک به چندین نفر، کلاهبرداری و فرار مالیاتی می‌شود که همه این مسائل ورود پرونده‌های مختلف به قوه قضائیه و نیز ایجاد مشکلات فراوان برای را در پی داشته است.
برای حل این معضلات در سال ۱۳۹۵ «طرح ارتقای اسناد رسمی» در مجلس شورای اسلامی وصول شد و در اردیبهشت ۱۳۹۹ با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجلس به تصویب رسید که البته با ایرادات شورای نگهبان مواجه شد. طرح مذکور مجدداً در سال ۱۴۰۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید ولی شورای نگهبان با طرح چند ایراد، مجدداً آن را به مجلس برگرداند. حالا نیز طرح در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی محدد این طرح است.
ماده اول این طرح صراحتاً اعلام می‌کند که تمامی معاملات اعم از فروش، پیش‌فروش، بیع و دیگر معاملات باید به ثبت رسمی برسد. متن ماده ۱ به شرح زیر است:
«ماده ۱- از تاریخ راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون، هر معامله‌ای که موضوع آن انتقال مالکیت یا انتقال حق انتفاع یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول ثبت شده باشد و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آن‌ها و انعقاد عقد اجاره اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. معاملاتی که به ثبت نرسیده باطل است و در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و فقط کسی مالک ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، مِلک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.»
ایرادات طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» درباره معاملات پیش فروش
با توجه به اهداف طرح انتظار می‌رود که تصویب این طرح و در پی آن بی‌اعتبار شدن اسناد عادی، مشکلات اقتصادی و اجتماعی ناشی از اعتبار اسناد غیر رسمی از جامعه رخت بربندد. در این میان با وجود نگاه مثبت صاحب‌نظران به طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مفاد این طرح دارای ایرادت مهمی نیز است که در صورت برطرف نشدن آن‌ها می‌تواند مانع کارآیی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شود.
۱. انجام عملیات پی‌ریزی
یکی از مهم‌ترین ایرادات این طرح در مسئله ثبت رسمی پیش‌فروش است. مطابق این طرح ثبت رسمی پیش‌فروش منوط به انجام عملیات پی‌ریزی است در حالی که سازنده در حال حاضر برای این اقدام به پیش فروش می‌کند تا بخشی از هزینه‌های جواز و پی‌ریزی تأمین کند. در این شرایط مفاد طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در عمل مانع ثبت رسمی پیش فروش می شود.
۲. بیمه
شرط دیگر ثبت رسمی پیش‌فروش، بیمه است. این موضوع نیز هزینه‌های بالایی دارد و مردم هم به دلیل همین هزینه‌های بالا تقریباً تمایلی به آن ندارند و این موضوع نیز مانع دیگری برای معامله‌های پیش فروش مسکن خواهد شد.
۳. داوری
علاوه بر موانع ذکرشده، طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مجلس مشکلی دیگر نیز برای ثبت رسمی پیش‌فروش قرار داده است و آن شرط داوری برای ثبت رسمی پیش‌فروش است. ازآنجا که داوری در معامله پیش‌فروش، فصل الخطاب نیست؛ از این رو سبب بروز اختلاف و رجوع طرفین به تجدیدنظرخواهی و قوه قضائیه خواهد شد که این نیز مشکلی برای معاملات مردم ایجاد خواهد کرد.
با توجه به این نکات، کارآمد شدن طرح مذکور درگرو رفع موانع و مشکلات درون این طرح است که در غیر این صورت تصویب و اجرای آن سبب اختلال در معاملات مردم و نیز مشکلاتی برای حاکمیت خواهد شد.