دولتمردان با کابوس اجاره بها دقیقاً چه می‌کنند؟!

به گزارش حلقه وصل، در شرایطی که تابستان امسال فصل داغی را برای مستاجران رقم زده و قیمت‌های مسکن و اجاره به شدت نجومی شده است افکار عمومی از خود می‌پرسد دولتمردان دقیقاً در این شرایط مشغول چه اقدام و تدبیری هستند؟

به گزارش خبرنگار ما، با شروع فصل تابستان، جا به جایی‌های مستاجران نیز کلید خورده و دغدغه تهیه مسکن مناسب و ارزان قیمت به مشکل اصلی قریب به ۳۵ درصد مردم کشورمان تبدیل شده است. این درحالی است که، طی یکسال گذشته قیمت‌ها در بازار اجاره به حدی بالا رفته که اغلب مستاجران را مجبور به پذیرش شرایط سخت‌تر کرده است. به عنوان نمونه، مستأجری که سال گذشته یک واحد مسکونی ۸۰ متری را در حوالی میدان امام حسین (ع) با ۸۰ میلیون تومان رهن و ۴۰۰ هزار تومان اجاره ماهیانه، کرایه کرده بود، به خبرنگار ما گفت: صاحبخانه که انسان منصفی هم هست، امسال مبلغ رهن را ثابت نگه داشته اما درخواست اجاره یک میلیون و دویست هزار تومانی کرده است. وی می‌افزاید چون پرداخت کرایه فوق از توان من خارج است مجبور شدم به دنبال خانه‌ای ارزانتر در مناطق پایین‌تر باشم. مستاجر دیگری که یکسال گذشته را در واحدی قدیمی در منطقه پونک تهران سکونت داشته و علاوه‌بر ۴۰ میلیون تومان پول رهن، ماهیانه یک و نیم میلیون تومان نیز اجاره پرداخت کرده است، اظهار می‌کند: صاحبخانه ما برای سال آینده اجاره را به دو و نیم میلیون تومان افزایش داده است، به همین دلیل ناچارم به محله‌های جنوبی شهر نقل مکان کنم.

در نمونه‌ای دیگر، در خیابان پیروزی (منطقه ۱۴) برای یک خانه ۳۰ متری، ۱۰ میلیون پول پیش با یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته شده که در نوع خود رقم بسیار بالایی است. متاسفانه در برخی مناطق خارج از تهران هم مردم با مشکلات بدتری دست و پنجه نرم می‌کنند.

در عظیمیه کرج مستاجری که سال گذشته برای یک واحد ۱۲۰ متری ۱۲۰ میلیون تومان رهن و مبلغ اندکی اجاره پرداخت کرده است امسال باید ۱۸۰ میلیون تومان رهن به اضافه یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت کند.

این وضعیت بغرنج در مناطق سیل زده و زلزله زده نیز به دلیل کمبود بیشتر مسکن حادتر شده است.

به گزارش خبرگزاری تسنیم، احمد صفری، نماینده کرمانشاه در مجلس شورای اسلامی در این باره بیان کرد: مردم دیگر توان اجاره خانه را نیز ندارند تا جایی که تماس‌های بسیاری از سوی همشهریان برای دریافت چادر از هلال احمر و ادامه زندگی با نصب چادر در پارک‌ها با من برقرار شده که این مسئله به مثابه یک مسئله ملی است.

وی با بیان این‌که وزارتخانه‌های راه، اقتصاد، شهرداری‌ها، اداره مالیاتی و دیگر مسئولان مرتبط باید برقیمت مسکن نظارت کنند، معتقد است دلیل اصلی گرانی اجاره منزل عدم نظارت بر عملکرد آژانس‌های خرید، رهن و اجازه مسکن و بنگاه‌های کوچک و بزرگ است چراکه آنها برای کسب سود بیشتر از یک معامله، بدون هیچ مبنای مشخصی به قیمت‌ها می‌افزایند. عضو کمیسیون انرژی مجلس ادامه داد: مردم تا سال گذشته با ۲۰ میلیون تومان پول و ۵۰۰ هزار تومان اجاره بها می‌توانستند یک خانه اجاره کنند اما اکنون با حقوق‌های زیر دو میلیون تومان باید به‌عنوان مثال ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت کنند که چنین پرداخت هزینه‌ای اصلاً برای آنها ممکن نیست.

مطابق آمار وزارت راه و شهرسازی در فروردین امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران ۱۱ میلیون و ۴۱۱ هزار تومان بوده که در ماه بعد یعنی اردیبهشت، به ۱۲ میلیون و ۷۱۲ هزار تومان و در خرداد هم به ۱۳ میلیون و ۴۲۵ هزار تومان افزایش یافت.

از سوی دیگر در فروردین، اردیبهشت و خردادماه سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب پنج میلیون و ۵۸۴ هزار تومان، پنج میلیون و ۹۸۴ هزار تومان و شش میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بود که مقایسه کلی آن (بهار ۹۸ با بهار ۹۷) حاکی از افزایش ۱۰۷.۹ درصدی قیمت مسکن می‌باشد. جزئیات آمار افزایش قیمت‌ها نیز خالی از لطف نیست؛ چنانچه با اینکه در خردادماه اکثر مناطق با رشد قیمت مواجه شدند و منطقه ۱۰ رکورددار بالاترین افزایش سالیانه با ۱۳۴ درصد بود، نبض رشد قیمت در مناطق دارای معاملات سفته بازانه، کند شد. کمترین میزان رشد سالیانه قیمت در منطقه۱ با ۸۹ درصد به ثبت رسید. به گزارش خبرگزاری ایسنا، نکته قابل تأمل، رشد منفی ماهیانه در مناطق ۱۴ و ۱۵ تهران بود. در شرایطی که اردیبهشت ماه امسال میانگین قیمت مسکن در منطقه ۱۴ بالغ بر ۹ میلیون و ۸۸۰ هزار تومان بود در خردادماه به ۹ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان رسید. در منطقه ۱۵ نیز میانگین قیمت در اردیبهشت ماه هفت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بود که در خردادماه به هفت میلیون تومان رسید.

به‌هرحال افزایش ۱۰۸ درصدی قیمت مسکن نیز تاثیر مستقیمی بر روی اجاره‌ها داشته و موجب تغییر نرخ‌های اجاره شده است، چنانچه مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس مسکن بیان کرد: اجاره‌بها تابع قیمت مسکن است، زیرا اجاره بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به‌طور معمول عددی در حدود پنج درصد سالانه بازدهی ناخالص اجاره بر مسکن است. در همین زمینه آمارهای بانک مرکزی هم نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها در تهران طی خرداد ماه ۲۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته و این رقم برای کل مناطق شهری کشور ۲۰.۷ درصد بوده است. البته اغلب موجران، امسال ارقام کرایه را خیلی بالا بردند و بعضاً از قاعده و قانون خاصی تبعیت نکردند و اصطلاحاً هرچقدر زورشان رسیده اجاره را بالا برده‌اند.

مهم‌ترین مشکل بازار مسکن کمبود عرضه و کاهش شدید تولید در ۶سال گذشته است. به عبارتی در طول ۶سال دولت روحانی چون فردی بر کرسی وزارت راه و شهرسازی تکیه زده بود که اساساً اعتقادی به تولید مسکن نداشت و برهمین مبنا به هیچ وجه از فرآیند تولید حمایت نکرد و همین امر موجب شد تا پروانه‌های ساختمانی در دوره وزارت عباس آخوندی (مرداد ۱۳۹۲ تا مهر ۱۳۹۷) تقریباً ۶۰ درصد کاهش پیدا کرد و عرضه مسکن به شکل چشمگیری کاهش یافت. این در حالی است که برای تامین تقاضای مسکن باید سالانه یک تا ۱.۵ میلیون واحد ساخته می‌شد رقمی که در پایان دوره عباس آخوندی (اسفند سال ۹۶) به کمتر از ۵۰۰ هزار واحد رسید! جالب اینجاست که عباس آخوندی نه تنها طرحی درباره تولید مسکن اجرا نکرد بلکه در طول سال‌های وزارتش از هیچ تخریبی نسبت به طرح مسکن مهر دریغ نکرد و بارها و بارها با استفاده از عناوینی چون «مزخرف» و «شهر برانداز» عمق کینه خود را نسبت به این طرح تولیدی بیان نمود و در جلسه تودیعش هم افتخار کرد که حتی یک واحد مسکونی نساخته‌است! این در حالی است که چندی پیش مازیار حسینی، معاون وزیر کنونی راه و شهرسازی طی مصاحبه‌ای گفته بود: دفتر اسکان بشر در سازمان ملل، ساخت مسکن مهر را جزو تجربه‌های منحصر به فرد و قابل انتقال به مجامع بین‌المللی اعلام کرده است. در همین زمینه، تجربه کره جنوبی نیز نشان می‌دهد دولت این کشور درسال ۱۹۸۸ پروژه ساخت دو میلیون واحد مسکونی را آغاز کرد پس از آن قیمت مسکن در مرحله تثبیت قرار گرفت و سوداگری نیز کاهش یافت. همچنین الگوهای تقاضای مسکن از «تقاضای سوداگرا» به «تقاضای مصرف‌گرا» تغییر کرد.

یکی دیگر از نتایج این پروژه افزایش اطمینان عمومی به سیاست‌های دولت بود. به‌علاوه صنعت ساخت مسکن به‌سرعت توانست ظرفیت خود را افزایش دهد که ناشی از پروژه مذکور بود.گفتنی است طرح مسکن مهر چون بر اساس قاعده ساخت مسکن ارزان قیمت برای کم در آمدها بود به سرعت توانست قریب به ۱/۵ میلیون خانوار کم در آمدی را که هرگز فکر صاحب خانه شدن در ذهنشان نمی‌گنجید صاحب مسکن کند و علاوه‌برآن با تولید مسکن بیش از ۲۰۰ رشته شغلی نیز فعال گشت و دهها هزار کارگر مشغول کار و فعالیت شدند. نکته عجیب در کارنامه عباس آخوندی اینکه او حتی طرح مورد ادعایش یعنی مسکن اجتماعی را هم در طول سال‌های تصدی‌اش اجرا نکرد! و فقط عمر کاری‌اش را به حرف و تئوری پردازی و انتقاد از مسکن مهر سپری کرد. به‌هرحال، نبود تعادل میان عرضه و تقاضا که ناشی از کم توجهی به ساخت مسکن در شش سال گذشته و غفلت از این برنامه تولید مسکن بوده نشان می‌دهد که کمبود عرضه فاصله زیادی میان تقاضا و تولید مسکن فاصله ایجاد کرده است. در این باره، مهدی غلامی کارشناس مسکن به فارس گفت: دولت باید به سمت سیاست‌های افزایش عرضه مسکن حرکت کند، حال اگر هر سال ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور را محاسبه کنیم، می‌بینیم که تنها در سال ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌شود، پس هر سال ۴۰۰ هزار مسکن کمتر از تقاضا احداث می‌شود و این انباشت کاهش عرضه مسکن در آینده بسیار خطرناک خواهد بود.

همچنین وضعیت بازار اجاره و خرید مسکن در شرایط کنونی بگونه‌ای شده که به نظر می‌رسد قیمت‌ها بدون یک روند منطقی و براساس جو روانی و التهاب آمیز افزایش می‌یابد. در این میان این شائبه نیز پر رنگ شده که یکی از دلایل این گرانی‌ها، تلاش دلالان برای قیمت سازی و فروش با قیمت‌های بالاتر است. سیداحسن علوی، نماینده مجلس در همین زمینه اظهار داشت: شرایط به نحوی شده که قیمت مسکن را سوداگر تعیین می‌کند نه دولت؛ در حالی که دولت باید طرح و سامانه جامع مسکن را ارائه دهد و قیمت‌ها را بر اساس مناطق مشخص کند تا متقاضی بداند قیمت‌ها بر اساس اصول کارشناسی اعلام شده است.

یکی از سیاست‌های قابل اجرا، تشویق مالکانی است که الگوی پیشنهادی دولت‌ها در قراردادهای اجاره خود را اجرا می‌کنند و همچنین در نظر گرفتن سیاست‌های تنبیهی برای متخلفین است؛ اما ماجرا اینجاست برای اجرای چنین راهکارهایی نیاز به زیرساختی است که اطلاعات مالکین و مستاجرین و قراردادها در آن ثبت کرده و قابل استناد باشد.

این زیرساخت در قوانین کشور ما با عنوان سامانه ملی املاک و اسکان کشور پیش‌بینی شده است. قرار بوده این سامانه تا بهمن سال ۹۴ تکمیل و راه‌اندازی شود که هنوز این اتفاق نیفتاده است. یکی دیگر از ابزارهای دولت‌ها اخذ مالیات بر خانه‌های خالی دوم و بیشتر است. اجرای این مالیات با نرخ‌های موثر و سنگین باعث می‌شود افراد سرمایه‌های خود را در این بازار معطل نگه ندارند و به سمت بازارهای مولد هدایت شوند و همچنین واحدهای خود را خالی نگه ندارند و به بازار عرضه نمایند. براساس امارها معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه‌های خالی در کشور طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه‌های خالی در کشور از رقم ۴.۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸.۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱.۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱.۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲.۶ میلیون واحد خالی) افزایش یافته که می‌توان با اعمال مالیات بر این خانه‌ها، از خالی ماندن آن جلوگیری کرد تا با افزایش عرضه، قیمت‌ها را کنترل کرد.

با این حال، در شش سال گذشته این موضوع مانند چماقی بر سر مردم کوبیده می‌شد، که چون این میزان خانه خالی وجود دارد، پس نیازی به ساخت واحدهای جدید نیست!! اما اولاً مشخص نبود چه تعداد از این مسکن‌ها قابل خرید توسط اقشار کم درآمد است و ثانیاً تولید مسکن در جهت تامین تقاضای بالا، منافاتی با وجود خانه‌های خالی ندارد. یک راهکار دیگر برای تنظیم قیمت‌ها در بازار اجاره، این است که دولت‌ها می‌توانند با حمایت از تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه اجاره داری و قاعده گذاری لازم، این امر را ممکن سازند. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. ضمناً مسئولیت پذیری در قبال قراردادها، تسلط بر قوانین و احکام قضایی از مزیت‌های این اپراتورها به جای ادامه سیستم سنتی استفاده از بنگاه‌ها و مشاورین املاک است. در همین زمینه، احمدرضا سرحدی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، با بیان اینکه دولت در دو سال گذشته طرح‌های مسکنی بسیاری به ویژه برای بازار اجاره ارائه کرده است گفت: تنها راهکار بهبود وضعیت بازار اجاره ساخت مسکن استیجاری است. وی بااشاره به اینکه هم اکنون ۲.۵ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور وجود دارد گفت: دولت باید با اخذ مالیات از مالکان، این واحدها را وارد بازار اجاره کند تا قیمت اجاره در استان تهران بشکند.

آمارها نشان داده است که درآمدهای ناشی از مالیات واحدهای مسکونی خالی از سکنه می‌تواند مشکل ساخت مسکن استیجاری را برطرف کند بنابراین دولت باید اجرای این طرح را هر چه سریع‌تر به مرحله عملیاتی برساند.

این کارشناس مسکن بااشاره به اینکه طرح مسکن استیجاری چندین سال است که در کشورهای اروپایی اجرا می‌شود گفت: ساخت مسکن استیجاری یا ارائه واحدهای مسکونی اجاره به شرط تملیک به زوج‌های جوان و یا اقشار متوسط جامعه می‌تواند این بازار را به سمت ثبات هدایت کند.

به‌هرحال در شراط فعلی که قیمتهای اجاره به شدت مستاجران را در تنگنا قرار داده مردم از دولت انتظار دارند گامی عملی برای حل این معضل بردارد و پا را از حرف و سخن فراتر بگذارد. متاسفانه دولت تاکنون اقدام خاصی برای کنترل بازار مسکن و اجاره انجام نداده، با این حال، محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی در سخنان اخیرخود اظهار کرد: قرارداد اجاره بها باید بین مالک و مستاجر منعقد شود و هیچ دولتی تا به امروز در این قرارداد ورود نکرده است اما ما سعی کرده‌ایم یک اقدام مهمی را در دستور کار قرار دهیم و آن ایجاد نظام اجاره‌دار حرفه‌ای است. وی بااشاره به اینکه دولت نظام اجاره داری حرفه‌ای را ساماندهی کرده و در حال تدوین آن است، گفت: در این موضوع ورود استارتاپ‌ها را به حوزه اجاره داری پایه‌گذاری کرده‌ایم و سعی داریم با اجرای این دو روش مهم، حباب قیمتی را در بازار اجاره بشکنیم. وزیر راه و شهرسازی توضیح داد: چندی پیش با استارتاپ‌های پیشرو و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری نشست مشترک دو ساعته‌ای را برگزار و تمامی جوانب ورود استارتاپ‌ها را بررسی کردیم و به توافقات مهمی در این حوزه رسیدیم. سعی داریم با ایجاد نظام اجاره داری حرفه‌ای و ورود استارتاپ‌ها تب و تاب بازار اجاره را کاهش دهیم و مالک و مستاجر بتوانند راحت‌تر و روان‌تر با یکدیگر در ارتباط باشند.

اسلامی در پاسخ به این سؤال که آیا کمبود مسکن دلیل افزایش قیمت اجاره بهاست یا خیر؟ مدعی شد: بازار مسکن هیچ زمانی کمبود نداشته است و ما تمامی تلاش خود را برای افزایش تولید مسکن در دستور کار قرار داده‌ایم. گفتنی است، هرچند وزیر راه از ورود دولت به بازار اجاره بها خبر داده و بر همین اساس، به افزایش تولید مسکن هم‌اشاره کرده است، اما آنچه که بازار را تحت تاثیر قرار می‌دهد حرف‌های مسئولان نیست و در حقیقت عملکرد آنهاست که قیمتها را پایین می‌آورد. به عبارت دیگر، زمانی می‌توانیم از عملکرد دولت دفاع کنیم که طرح‌های اعلامی آنها عملیاتی شده و تاثیر آن در بازار مشاهده شود، وگرنه اگر تا سال ۱۴۰۰ هم دولتمردان وعده‌های مختلفی درباره کنترل قیمت بدهند، باز هم گرهی از مشکل باز نخواهد شد. و نکته پایانی اینکه براستی اگر مسئولان ذی‌ربط اعم از اجرایی و تقنینی و قضایی همچون مردم فشار گرانی‌ها ازجمله تورم شدید بازار اجاره را حس می‌کنند در یک عزم جدی پا به میدان عمل بگذارند و یکبار برای همیشه غول گرانی را حداقل در بخش اجاره و مسکن زمین بزنند.