رمزگشایی آماری از افزایش اجاره بهای مسکن

به گزارش حلقه وصل، بازار مسکن و به خصوص اجاره در طی روزهای اخیر به صدر اخبار برگشته و انتشار خبرهای فشار ایجاد شده بر مستاجران به طور مستمر بیان می‌شود.

دولت سیزدهم پس از تجربه دولت قبل باز هم به سراغ اتخاذ سیاست تعیین سقف افزایش اجاره‌بها رفت و تاکید کرد که هرگونه افزایش رقم اجاره‌بها بیش از سقف تعیین شده، تخلف است. بر اساس جزئیات جلسه تنظیم بازار که به ریاست معاون اول در تاریخ ۲۹ اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۱ برگزار شد،‌ سقف افزایش اجاره بهای مسکن در سال ۱۴۰۱ نسبت به اجاره بهای سال ۱۴۰۰، در تهران حداکثر ۲۵ درصد، در کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد به تصویب رسید.

بر مبنای این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شد تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند، بر خلاف سال گذشته که مصوبه سقف اجاره‌بها برای قراردادهای تمدیدی در نظر گرفته شده بود، به استناد اخبار مخابره شده از ستاد تنظیم بازار، در سال جاری این سقف برای همه قراردادهای اجاره اجرا می‌شود. به معنای دیگر بر اساس قانون، هیچ موجری در هیچ شرایطی حق افزایش بهای اجاره خود بیش از سقف تعیین شده را ندارد.

در این شرایط با وجود اقدامات دولت به منظور ساماندهی بازار اجاره همچنان موج نارضایتی مستاجران از افزایش قیمت اجاره شنیده شده و برخی از گزارشات میدانی نیز خبر از نقض مصوبات قانونی دولتی می‌دهد.

با توجه به روایت‌های عنوان شده، خلا آماری در حوزه بازار اجاره سبب شده تا این موضوع به یک قندان دربسته تبدیل شود و کسی از محتویات داخل آن خبری نداشته باشد.

در همین راستا به منظور بررسی دقیق بازار اجاره مسکن مطابق آمارهای موجود به سراغ رضا قدسی‌پور، کارشناس حوزه مسکن رفتیم تا در این رابطه با وی به گفت‌وگو بنشینم.

مشروح این گفت‌وگو به شرح ذیل است:

*رشد ۵۰ درصدی اجاره‌بهای مسکن تنها در دو ماه ابتدایی سال ۱۴۰۱

در ابتدای مصاحبه به سراغ تبیین شرایط مستاجران بپردازیم، در سال جاری سیل قیمت نجومی افزایش اجاره‌بهای مسکن به راه افتاده و کمر مستاجران زیر بار چنین فشاری خم شده است، آیا روایت آماری از این فشار خرد کننده وجود دارد؟

قدسی‌پور: به استناد آمارهای رسمی که از سوی معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌ و شهرسازی منتشر شد، اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در تهران طی اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده که در مقایسه با رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان پایان سال ۱۴۰۰ تنها در ۲ ماه رشد نزدیک به ۵۰ درصدی داشته است.

یک سوالی که شاید این روزها مطرح شود این است که اساسا چه تعداد خانواده مستاجر در کشور ما وجود دارد؟

قدسی‌پور: در حال حاضر ۴۵ درصد از خانواده‌های کشورمان نیاز به مسکن را از طریق اجاره رفع می‌کنند، به معنای دیگر از هر ۱۰۰ خانواده ۴۵ خانواده مستاجر است و ۵۵ خانواده نیز در مسکن ملکی خود ساکن هستند، البته این آمار نمی‌تواند مبنای تحلیل باشد، زیرا آمار تجمعی است. آمار مورد استناد در این مورد آن است که بدانیم از هر ۱۰۰ تقاضای جدید مسکن تنها ۳۰ تقاضا توانایی خرید مسکن ملکی را دارد و ۷۰ تقاضا به صورت اجاره‌نشینی نیاز به مسکن را تامین می‌کند. این آمار ۷۰ درصدی تامین مسکن توسط تقاضای جدید بیانگر یک تغییر اساسی در بازار است.

ماجرا زمانی غم‌انگیزتر می‌شود که بدانیم، در این شرایط بسیار دشوار شود، مستاجران مناطق شهری کشور ۴۳درصد از هزینه‌های خود را برای تامین سرپناه می‌دهند. رقمی که معادل ۲.۲برابر میانگین جهانی است. البته این میزان در شهر تهران بیش از ۵۰درصد هزینه‌های مستاجران را شامل می‌شود. دقت کنید، که این سهم از سبد هزینه است، یعنی از هر یک میلیون تومان هزینه خانواده مستاجر در شهر تهران، ۵۰۰ هزار تومان فقط برای مسکن می‌رود حال ممکن است درآمد این خانواده تناسبی با سبد هزینه نداشته باشد و معادل کمتر از یک میلیون تومان باشد.

*با هزینه اجاره یک مسکن ۱۰۰ متری در سال ۱۴۰۱ می‌شد یک خانه ۸۴ متری در سال ۱۳۹۰ خرید

آمار اجاره هر متر مربع واحد مسکونی برای تهران طی دو سال را گفتید، آیا ممکن است سیر ۱۰ ساله این شاخص را بیان کنید تا به یک دید قابل استناد برسیم؟

قدسی‌پور: براساس اطلاعات معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی متوسط اجاره‌بهای یک متر مربع واحد مسکونی پایتخت در اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است، در حالی که در سال ۱۴۰۰ این رقم ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان بود، طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، این رقم در سال ۱۳۹۹ معادل ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۸ معادل ۴۷ هزار و ۵۰۰ تومان، سال ۱۳۹۷ معادل ۳۶هزار و ۴۵۰ تومان، سال ۱۳۹۶ معادل ۲۸ هزار و ۲۱۰ تومان، سال ۱۳۹۵ معادل ۲۳ هزار و ۴۲۰ تومان، سال ۱۳۹۴ معادل ۲۲ هزار و ۹۰۰ تومان، سال ۱۳۹۳ معادل ۲۰ هزار و ۸۶۰ تومان، سال ۱۳۹۲ معادل ۱۸ هزار و ۵۹۰ تومان، سال ۱۳۹۱ معادل ۱۵ هزار و ۴۷۰ تومان و سال ۱۳۹۰ معادل ۸ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است.

یعنی متوسط هزینه اجاره یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران از سال ۱۳۹۰ تا سال ۱۴۰۱، رشد نجومی ۸۸۰ درصد را تجربه کرده است.

یک تعبیر دیگر از این آمار آن است که اگر خانواده بخواهد یک واحد مسکونی ۷۵ متری اجاره کند، باید ماهانه ۹ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان اجاره بدهد. رقمی که در سال ۱۳۹۰ تنها ۶۷۱ هزار تومان بوده است. نکته جالب تر اینکه قیمت مسکن در سال ۱۳۹۰ برای هر متر مربع یک میلیون ۸۰۰ هزار تومان بود، این یعنی با اجاره بهای یک ماه در سال ۱۴۰۱ می‌توانستیم، ۵ متر خانه در سال ۱۳۹۰ بخریم. همچنین با هزینه اجاره یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در سال ۱۴۰۱ طی یک سال می‌توانستیم یک خانه ۸۵ متری در سال ۱۳۹۰ بخریم. بازی با این آمار به وضوح مسئله افزایش نجومی اجاره‌بها را مشخص می‌کند.

یک نکته قابل تامل در آماری که فرمودید سرعت نرخ رشد اجاره‌بها است، الان گفتید که در  سال ۱۳۹۰ میانگین رقم پرداختی تهرانی‌ها برای اجاره یک متر مربع واحد مسکونی حدود ۹ هزار تومان بوده که تا سال ۱۳۹۱ به ۱۵ هزار و تومان رسیده است اما این مقدار در پایان سال گذشته به ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در اردیبهشت امسال به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است. یعنی در سال ۱۳۹۰ در یک سال قیمت اجاره ۶ هزار تومان رشد کرده اما در ۲ ماه اخیر این نرخ رشد ۴۲ هزار تومان بوده است، این مسئله چگونه به مستاجران فشار وارد خواهد کرد؟

قدسی‎‌پور: اگر نگاهی به گزارش هزینه درآمد خانوارها مطابق اطلاعات مرکز آمار ایران داشته باشیم، متوجه خواهیم شد که میانگین درآمد سالانه خانوارهای مناطق شهری تهران از حدود ۱۶.۵میلیون تومان در سال ۱۳۹۰ با رشد ۶.۶ برابری به حدود ۱۱۰ میلیون تومان تا پایان سال ۱۳۹۹ رسیده و اگر سالانه حدود ۳۸ درصد به رقم مذکور اضافه کنیم، میانگین درآمد خانوارهای تهرانی برای سال ۱۴۰۱ حدود ۲۰۹ میلیون تومان خواهد شد.

مقایسه این ارقام نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ درحالی هزینه اجاره‌بهای خانوارهای تهرانی ۱۴ برابر شده که در این مدت درآمد خانوارها ۱۲.۶ برابر شده است. این عقب‌ماندگی درآمد موضوعی است که فقر مسکن را به‌دنبال دارد و زمینه ایجاد فشار سرسام‌آور را مهیا می‌کند.

*هزینه مسکن سبب شده تا مردم از سایر هزینه‌های خود مثل هزینه سلامت کسر کنند

این مسئله فقر مسکنی که به آن اشاره کردید، تعریف مفهومی در کلاسیک در ادبیات اقتصادی دارد؟

قدسی‌پور: بله همینطور است، براساس تعاریف، اگر سهم مسکن از هزینه‌های خانوارهای مستاجر به بیش از ۳۰ درصد برسد خانواده ما دچار فقر مسکن شده است، چراکه افزایش سهم مسکن موجب می‌شود خانواده‌ها از هزینه‌های فرهنگی، بهداشتی، مراقبت شخصی، سفر و تفریح، رستوران رفتن، خرید پوشاک و کفش و لوازم خانه و لوازم شخصی و حتی هزینه‌های خوراکی خود کم کنند تا بتوانند از پس اجاره‌بها بربیایند.

حال اینکه در پایتخت سهم مسکن از سبد هزینه خانواده مدت‌هاست که عدد ۳۰ درصد را رد کرده و به نزدیکی ۵۰ درصد رسیده است.

با توجه به تصویر آماری که از بازار اجاره ارائه کردید، یک سوال سخت می‌خواهیم طرح کنیم، راهکار مواجه با این بازار و حل مشکلات بعضا تاریخی از چه مسیری عبور می‌کند؟

قدسی‌پور: در این مسیر دشوار اولین گام روشن کردن بازار است، ببینید این آماری که ما در یک دوره ۱۰ ساله ارائه کردیم، بعضا در ۲ یا ۳ نوبت عنوان شده است. یعنی اساسا هر ۵ سال یک بار و در بهترین حال هر سال شاهد ارائه آمار دقیق هستیم و در مورد مشخص برای سیاست‌گذاری هیچ منبع آماری وجود ندارد و سیاست‌گذار در این حوزه با اطلاعات میدانی و بعضا با چشم بسته به پیش می‌رود که نتیجه چنین عملکردی چنین وضعی است که مشاهده می‌شود.

*سامانه ملی املاک و اسکان عملا غیر قابل استفاده است

خب در این بازار با چنین چشم بسته‌ای چه باید بکنیم؟

قدسی‌پور: مهمترین اقدام در باز کردن چشم دولت‌ها پیگیری وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان است، این سامانه نقش ویژه‌ای در فضای سیاست‌گذاری بازار مسکن ایفا می‌کند. برای مثال اگر بخواهیم یکی از کارکردهای این سامانه را معرفی کنیم که احتمالا این روزها می‌توانست به عنوان عصای دست کشور عمل کند، استفاده اطلاعات در سامانه‌های حمایتی وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی در دهک‌بندی مردم بود. به معنای دیگر، تعداد واحدهای مسکونی به نام یک خانوار به عنوان شاخصی مهم در میزان درآمد و ثروت می‌توانست زمینه دهک‌بندی دقیق مردم را ایجاد کند. در این راستا با وجود اینکه این سامانه به طور رسمی در قالب مراسمی در سال ۱۳۹۹ توسط دولت روحانی فعالیت خود را آغاز کرده است اما اخیر وزیر تعاون، کار و امور اجتماعی پس از اصلاح نظام یارانه‌ها اعلام کرد، به دلیل نبود زیرساخت اطلاعاتی پایش واحدهای مسکونی هر خانوار در دهک‌بندی نقشی نداشته است. این گزاره به معنای آن است که بر خلاف عقیده وزارت راه و شهرسازی که معتقد است، سامانه ملی املاک و اسکان در حال حاضر فعال است اما امکان استفاده عملیاتی از این سامانه به صورت بر خط وجود ندارد.

به نظر من مهمترین اقدام دولت در حال حاضر پیگیری این سامانه و حرکت آن به سوی کارکردی دقیق است. در اطراف این سامانه اخباری بد منعکس شد که متاسفانه هیچ کش پاسخی برای آن نداد.

منظور شما از این اخبار بد، پاک شدن اطلاعات سامانه پس از حمله سایبری انجام شده است؟

قدسی‌پور: در مسئله سامانه ملی املاک و اسکان، نحوه مدیریت دولت قبل و عناصر آن در دولت فعلی باعث شده تا مردم اعتماد خود را از دست بدهند. اگر بخواهیم کمی ویژه‌تر به ماجرا بنگریم،  بگذارید کمی واقع بینانه‌تر به مسئله نگاه کنیم، مردم اعتماد خود را به توان مدیریت حوزه مسکن توسط دولت‌ها از دست داده‌اند و چشم‌شان به قیمت‌های اعلامی توسط املاکی‌ها و مالکان واحدهای مسکونی است. در حال حاضر ۲ سال هم است که پس از اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، هیچ اتفاقی نیفتاده و فقط با هیاهو مواجه بوده‌ایم. هیاهوهایی که چنین و چنان می‌کنیم و خانه خالی را شناسایی می‌کنیم و مالیات می‌گیریم و بازار مسکن را از تلاطم و سوداگری نجات می‌دهیم، همراه بود اما نتیجه و دستاورد ملموسی نداشت.

واقعا من تعجب می‌کنم و متاسف می‌شوم، در تعجبم چرا مسئولیت یکی از مهم‌ترین وعده‌های دولت یعنی ساختِ ۴ میلیون مسکن ارزان برای مردم فاقد مسکن، بر عهده افرادی است که نتوانستند یک سامانه را با موفقیت اجرایی کنند و اعتماد و امید مردم را تخریب کردند. بنده همین جا از کلیه نهادهای نظارتی اعم از دیوان محاسبات، سازمان بازرسی کل کشور، کمیسیون اصل ۹۰ و سایر دستگاه‌ها می‌خواهیم که موضوع قصورات وزارت راه و شهرسازی در راه اندازی، توسعه و تکمیل سامانه املاک و اسکان و علت پاک شدن اطلاعاتی که قبلا توسط مردم ثبت شده بود، ورود پیدا کرده و با مقصرین و اهمال کنندگان بنا به قانون برخورد شود.

*سامانه ملی املاک و اسکان در صورت راه‌اندازی کامل چشم دولت در بازار مسکن خواهد بود

در شرایطی که این سامانه فعالیت خود را شروع کند، چه اتفاق مثبتی در بازار رخ خواهد داد؟

قدسی‌پور: اولین و مهمترین فایده این سامانه وجود اطلاعات به روز و یک سیستم مانیتورینگ دقیق در بازار مسکن است. این سامانه باعث می‌شود که دولت مدت‌ها قبل سیگنال افزایش اجاره‌بها را درک کرده و برای آن برنامه‌ریزی کند، نه اینکه یهو با سیل تقاضای مردم مواجه شده و در وسط فعالیت پس از اینکه فشار به مردم وارد شد، شاهد تصمیم‌گیری باشیم.

اگر نکته‌ پایانی وجود دارد، بفرمایید؟

قدسی‌پور: ممنونم از زمانی که برای بنده و این مصاحبه اختصاص دادید.