شرایط تخلیه مستاجرین در دوران کرونا

به گزارش حلقه وصل، ستاد ملی مقابله با کرونا، در راستای حمایت از حقوق مستاجران، در خصوص شرایط تخلیه در دوران کرونا و همچنین تمدید قرارداد های اجاره در دوران کرونا، اقدام به تصویب تمهیداتی نموده است که با توجه به استمرار این بیماری و شیوع گسترده آن، تا پایان سال ۱۴۰۰ تمدید شده است.

این مصوبه در جهت حمایت از مستاجرین املاک مسکونی تهیه شده است و شامل حال مستاجرین املاک تجاری و اداری نخواهد شد.

براساس مصوبه بیست و ششم ستاد مقابله با کرونا، اصل بر تمدید اجاره نامه‌ها است اما استثنائاتی هم بر این امر وجود دارد. در صورت عدم وجود استثنائات مصوب، قرارداد تمدید شده و مستاجر می‌تواند با افزایش اجاره بها و پرداخت آن به موجر، کماکان در محل سکوت نماید.

آیا صاحبخانه در دوران کرونا می تواند دستور تخلیه مستاجر را بگیرد؟

به صورت کلی می توان گفت کار مالکین برای گرفتن دستور تخلیه در دوران کرونا بسیار سخت شده است و مالکین صرفاً در شرایط ذیل می توانند درخواست تخلیه دهند.

۱-  مالک  نیاز شخصی به ملک داشته باشد.

زمانی که مالک تنها صاحب همین یک واحد ملک باشد و مورد نیاز او یا افراد تحت تکفل او باشد می‌تواند درخواست تخلیه ملک را بکند.

 مثلا اگر مالک و یا پسر او ازدواج کند می توان درخواست تخلیه دهد.

۲- فروش ملک با سند رسمی

در صورت فروش ملک صرفاً با سند رسمی، دستور تخلیه برای مستاجرین صادر می شود. در این صورت از زمان تنظیم سند رسمی ، مستاجر ۲ ماه فرصت برای تخلیه دارد. فروش ملک با سند عادی مشمول این بند نخواهد شد.

تنظیم بنچاق نیز فروش رسمی ملک محسوب می شود و نیاز نیست در این خصوص منتظر صدور سند تک برگ شوید.

۳-   اخذ جواز تخریب و نوسازی ملک از شهرداری

در صورتی که مالک پروانه ساختمانی را از شهرداری جهت تخریب ملک و احداث بنای جدید اخذ کرده باشد و یا ملک نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد، شورای حل اختلاف دستور تخلیه ملک را صادر می کند.

۴-  تغییر کاربری ملک از سوی مستاجر

براساس قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر  مصوب سال ۵۶و۷۶، مستاجر تنها می تواند از ملک با همان کاربری استفاده نماید که در قرارداد اجاره ذکر شده است؛

 به عنوان مثال چنانچه در قرارداد اجاره ذکر شود که مستاجر حق استفاده جز استفاده مسکونی را ندارد و خلاف آن عمل کند؛ در این مورد مستاجر بر خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه، از ملک استفاده کرده است و مالک می تواند بر این اساس درخواست تخلیه واحد را بخواهد.

۵-  رفتار خلاف عرف و غیر قانونی مستاجر

در صورتی که مستاجر اذیت و یا مزاحمتی برای سایر همسایه ها داشته باشد و یا در واحد استیجاری اعمال مجرمانه مانند تولید و نگه داری مواد مخدر انجام دهد، مالک می‌تواند تخلیه واحد را بخواهد.

۶-  مستاجر به تعهدات خود عمل نکند.

اگر مستاجر اجاره ماهانه خود و یا شارژ ساختمان را پرداخت نکند و یا پس از اتمام یک سال، از پرداخت اجاره بهای مصوب ( در تهران ۲۵ % در کلان شهر ها ۲۰% و در سایر شهر ها ۱۵%) خودداری کند، شواری حل اختلاف دستور تخلیه را صادر می کند.

مبلغ افزایش اجاره بها برای تمدید قراردادهای اجاره چقدر است؟

مستاجر در صورتی که بخواهد پس از اتمام مدت اجاره در ملک استیجاری بماند لازم است افزایش اجاره بهای پیش بینی شده در مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا را پرداخت نماید.

در صورتیکه مستاجر در کلان شهر تهران ۲۵ درصد، سایر کلان شهر ها از جمله اصفهان، تبریز و ... ۲۰ درصد و سایر مناطق شهری کشور تا ۱۵ درصد افزایش اجاره بها را پرداخت کند، قرارداد اجاره در دوران کرونا تا یک سال دیگر به صورت خودکار تمدید می شود.

رسیدگی به دادخواست دستور تخلیه در صلاحیت کدام یک از مراجع قضایی می باشد؟

رسیدگی به دادخواست تخلیه اماکن مسکونی در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد .

در صورتیکه شورای حل اختلاف ادعای مالک در خصوص تخلیه عین مستاجره را وارد تشخیص دهد، حکم به تخلیه مستاجر و  یا دستور تخلیه می دهد.

هزینه طرح دعوای دستور تخلیه چقدر است؟

دعوای دستور تخلیه از جمله دعاوی غیر مالی می باشد. هزینه دادخواست آن حدود ۱۵۰.۰۰۰ تومان می شود.

در صورت صدور دستور تخلیه، مستاجر چگونه می تواند مبلغ ودیعه خود را از موجر دریافت کند؟

در صورتیکه شورای حل اختلاف رای به دستور تخلیه را صادر نماید، در هنگام اجرای حکم، مالک باید مبلغ ودیعه را به حساب دادگستری واریز نماید.

بنابراین در هنگام تخلیه مستاجر می تواند به واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف مراجعه و ودیعه خود را دریافت نماید.

در صورت عدم پرداخت وجه ودیعه از سوی مالک، امکان اجرای دستور تخلیه وجود ندارد.

در صورت صدور دستور تخلیه، مستاجر تا چه مدت زمانی ملزم به تخلیه ملک می باشد؟

در این خصوص طرفین می توانند با یکدیگر توافق نمایند، اما در صورت عدم توافق، مطابق شرایط و صدور اجرائیه طبق قانون اجرای احکام مدنی مستاجر ۱۰ روز از زمان صدور اجرائیه مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند و در صورت عدم امکان تخلیه در این مدت مستاجر می تواند به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت ۲۰ روز از شورای حل اختلاف درخواست مهلت کند؛ اما باید به این نکته توجه داشت که شورا الزامی به قبول درخواست مستاجر ندارد.

روند رسیدگی پرونده های دستور تخلیه در شوار به چه نحو است؟

درخواست دستورتخلیه فوری رسیدگی می شود و قابلیت اعتراض از جمله تجدید نظرخواهی را ندارد اما در خصوص تقاضای صدور حکم تخلیه قید فوریت وجود ندارد و روند رسیدگی آن طولانی می باشد و هم چنین قابلیت اعتراض به رای هم وجود دارد.

در صورت تجدیدنظرخواهی از رای حکم تخلیه، دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی خواهد بود.

مقایسه اجاره نامه های رسمی و عادی در تخلیه کرونا :

قراردادهای اجاره به دو نوع رسمی و عادی تقسیم می شوند.

قراردادهای اجاره رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و قراردادهای اجاره عادی که رایج ترین نوع قرارداد اجاره می باشند در بنگاه های معاملات ملکی به ثبت می رسند که ذیل آن را دو نفر شاهد امضا می‌کنند.

در صورتیکه شرایط تخلیه ملک برای مالک فراهم باشد، در خصوص اجاره نامه های رسمی علاوه بر شورای حل اختلاف، مالک می‌تواند به واحد اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کند و در صورت عادی بودن اجاره نامه شخص موجر باید برای اخذ دستور تخلیه فوری به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید.

لازم به ذکر است شرایط مصوبه کرونا تنها برای قراردادهایی است که سند عادی اجاره داشته باشند و اگر شخصی سند رسمی اجاره داشته باشد این مصوبه شامل حال او نمی‌شود.

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره:

۱- حتما ۲ نفر شاهد ذیل قرارداد و یا تمدید آن را امضا کنند.

۲- تمدید قرارداد را به صورت کتبی انجام بدید.

۳- خسارت تاخیر در تخلیه و یا تاخیر در استرداد ودیعه را در قراردادها پیش‌بینی کنید.

۴- مورد استفاده ملک در قرارداد درج گردد.