ورود تدریجی خانه‌های خالی به بازار اجاره مسکن

به گزارش حلقه وصل، از ۱۹ فروردین امسال سرپرستان خانوار ملزم به درج اطلاعات ملکی خود و افراد تحت تکفل خود در سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدند؛ این الزام همچنین شامل کلیه مالکان و مستأجران می‌شود.

این فرآیند تا ۹ اردیبهشت بر اساس آخرین شماره کد ملی سرپرستان خانوار ادامه دارد و پس از آن تا ۱۹ اردیبهشت مهلت ۱۰ روزه با امکان ویرایش و همچنین ثبت اطلاعات افراد جا مانده فراهم خواهد شد.

سید احسان خاندوزی نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم پیش از این از لزوم شناسایی خانه‌های خالی از فاز «تله گیری» به «خوداظهاری» خبر داده بود که با اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی، این مهم رخ داد.

قانونی که خاک خوردن آن به ضرر مردم تمام شد

سالهاست که مسئولان و سیاست گذاران بخش مسکن از وجود تعداد زیادی خانه خالی علی رغم عطش بازار برای عرضه انتقاد می‌کردند؛ از آنجا که مهمترین ابزار بازار پذیر کردن این واحدهای خالی، مالیات است، مجلس نهم با تصویب ماده ۵۴ مکرر در قانون مالیات‌های مستقیم، دولت را به اخذ مالیات از خانه‌های خالی ملزم کرد؛ اما هم وزارت راه و شهرسازی در دوره عباس آخوندی نسبت به راه اندازی سامانه املاک و اسکان به عنوان بانک اطلاعات ملکی این پایه مالیاتی از سال ۹۳ تا ۹۹ تعلل کرد و هم با توجه به اذعان بسیاری از کارشناسان مبنی بر بازدارنده نبودن نرخ مالیات مذکور در قانون سابق، مجالس نهم و دهم در اصلاح این قانون کوتاهی کردند.

برخی کارشناسان، تعلل وزیر قبلی راه و شهرسازی در راه اندازی سامانه اسکان و ارائه آن به سازمان مالیاتی برای مالیات سِتانی از محتکران مسکن را یکی از عوامل رشد چند صد درصدی قیمت مسکن طی ۵ سال گذشته در کنار سایر عواملی چون اقتصاد کلان و رشد سایر بازارها، برآورد می‌کنند.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی اصلاح شد

با این حال همزمان با ورود محمد اسلامی به وزارت راه و شهرسازی و اصرارش بر راه اندازی سامانه اسکان و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مجلس یازدهم هم در اقدامی قابل تقدیر، ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم با موضوع مالیات بر خانه‌های خالی را اصلاح و نرخ‌های مالیاتی مورد نظر را به ارقام بازدارنده‌ای ارتقا داد.

بر اساس این قانون، اگر خانه‌ای ۱۲۰ روز خالی بماند، در سال اول معادل ۶ برابر مالیات بر اجاره، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم ۱۸ برابر مالیات بر اجاره خواهد بود که رقم آن تقریباً از همان سال اول بالاتر از کل درآمد اجاره آن واحد است.

گلایه وزیر راه از خرید هزار واحد مسکونی از سوی برخی مؤسسات مالی

در حالی که وزیر راه و شهرسازی اخیراً از خالی نگه داشتن ۵۰۰ تا هزار واحدی مسکونی از سوی برخی مؤسسات مالی به شدت انتقاد کرده و معتقد است با اجرای این قانون که نرخ مالیات آن، برای اشخاص حقوقی، دو برابر اشخاص حقیقی است، بانک‌ها و مؤسسات مالی که اقدام به خرید و سپس خالی نگه داشتن مسکن کرده بودند، به تدریج وارد بازار اعم از اجاره یا فروش می‌شوند، اما بررسی‌های میدانی از افزایش تدریجی واحدهای مسکونی کلید نخورده از سوی مالکان حقیقی حکایت دارد.

جرایم سنگین مالیاتی در انتظار محتکران مسکن

به گفته برخی از کارشناسان حقوقی، تا زمانی که وزارت راه و شهرسازی به شفاف سازی در خصوص مؤسسات مالی یا نهادهای مشابه که با استفاده از سرمایه گذاری در بازار مسکن، تعداد زیادی خانه خالی در اختیار دارند و به التهاب در این بازار دامن می‌زنند، اقدام نکند، جرایم سنگین مالیاتی به سمت اشخاص حقیقی نشانه می‌رود و اشخاص حقوقی با ترفندهای گوناگون یا حتی اعمال نفوذ از سوی دستگاه‌های اجرایی مختلف، از پرداخت این جرایم مالیاتی طفره می‌روند.

چند واحد مسکونی خالی در کشور داریم؟

نتایج سرشماری نفوس و مسکن ۱۳۹۵ از وجود ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور خبر می‌دهد؛ محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز از شناسایی ۱ میلیون و ۳۰۰ هزار خانه خالی و معرفی آنها به سازمان امور مالیاتی خبر داده است.

سلطان مسکن شناسایی شد: فردی با ۶۰۵ خانه خالی!

محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اوایل مرداد ماه سال گذشته در مراسم آغاز بهره برداری از سامانه ملی املاک و اسکان با حضور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار مالک حقیقی و حقوقی مالکیت این واحدها را در اختیار دارند، اظهار کرد: طبق شناسایی انجام‌شده ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانوار کشور بیش از یک واحد مسکونی در اختیار دارند و نام ۱۵۰۰ شخصیت حقوقی نیز در این بین به چشم می‌خورد.

او همچنین از شناسایی یک فرد و یک نهاد مالک واحدهای مسکونی متعدد خبر داد و گفت: فردی را شناسایی کرده‌ایم که مالک ۶۰۵ واحد مسکونی است؛ همچنین یک شخص حقوقی ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد را در تملک دارد.

از سوی دیگر، امید علی پارسا رئیس سازمان امور مالیاتی نیز، آغاز صدور برگه‌های مالیاتی برای مالکان خانه‌های خالی را ابتدای مرداد ماه امسال (اتمام مهلت ۱۲۰ روزه مالکان خانه‌های خالی) اعلام کرده است.

برخی بنگاه‌های نیمه باز، در حال واسطه‌گری معاملات مسکن

مشاوران املاک که این روزها هرچند قرار است طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، تعطیل باشند، اما بعضاً یا به صورت تلفنی و فضای مجازی یا کرکره نیمه باز در حال جوش دادن معاملات مسکن هستند!

وزیر راه: بنگاه‌ها قرارداد صوری اجاره با مالکان خانه‌های خالی می‌بندند

با آنکه وزیر راه و شهرسازی از وجود برخی معاملات صوری مسکن از سوی تعدادی از مشاوران املاک برای فرار از پرداخت مالیات از سوی مالکان خانه‌های خالی خبر می‌دهد، اما تعدادی از مشاوران املاک گفتند: این اقدام بیشتر از سوی مالکان واحدهای گران قیمت انجام می‌شود که باید مالیات بر اجاره چند ده میلیونی یا حتی چند صد میلیون تومانی برای خانه‌های چند میلیاردی خود پرداخت کنند که خالی مانده است.

مشاوران املاک: خانه‌های کلید نخورده با اجاره‌های میلیاردی فایل می‌شوند

برخی مشاوران املاک از ورود تدریجی خانه‌های خالی، کلید نخورده و «خریده یا ساخته شده برای سرمایه گذاری» به بازار اجاره مسکن با اجاره‌بهای متفاوت به بازار اجاره مسکن خبر می‌دهند.

به گفته این مشاوران املاک، بیشتر مالکان این واحدهای مسکونی، در پی جدی تر شدن اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اقدام به فایل کردن واحدهای خود کرده‌اند. به خصوص که ارقام مالیاتی‌ که قرار است اخذ شود، بسیار بالاست.

پروانه اصلانی: عدم ثبت املاک، محرومیت از خدمات شهروندی را در پی دارد

پروانه اصلانی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در خصوص الزامی بودن ثبت اطلاعات املاک در سامانه املاک و اسکان گفت: عدم ثبت اطلاعات در سامانه املاک و اسکان موجب محرومیت شهروندان از بسیاری خدمات ملکی، ثبتی، قضائی و اجرایی خواهد شد.

کارشناس اقتصاد مسکن: قانون مالیات بر خانه‌های خالی، گام نخست تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی / گام اصلی: مالیات بر عایدی سرمایه

مهدی روانشادنیا، عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد واحد علوم و تحقیقات، با تاکید بر اینکه خروج تقاضای سرمایه‌ای از بخش مسکن به دلایلی چون کاهش نرخ ارز و سایر بازارها با آغاز دریافت مالیات بر خانه‌های خالی همزمان شده، گفت: اجرای این قانون می‌تواند یک گام رو به جلو برای خروج مسکن از کالای سرمایه‌ای و تبدیل آن به یک کالای مصرفی باشد؛ با آغاز دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه التهاب بازار مسکن کاهش خواهد یافت.

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: وقتی نرخ ارز نزولی شد در حقیقت یکی از بازارهای موازی با بخش مسکن به نوعی عقب نشینی کرد. حال وقتی یکی از مؤلفه‌های اصلی تعیین قیمت مسکن که همانا نرخ دلار است افت قیمت پیدا می‌کند و پیش بینی‌ها به این شکل می‌شود که احتمال دارد نرخ ارز باز هم کاهش یابد در حقیقت قیمت مسکن منتظر می‌شود تا کاهش بیشتری بیابد.

وی خاطرنشان کرد: در اکثر کشورهای پیشرفته با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه به این مهم دست یافته‌اند که مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کنند. حال اگر قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی اجرایی شود تا حدودی می‌توان به این مهم دست یافت و می‌توان گفت اجرای این قانون یک گام مهم در رسیدن به این برنامه است که سال‌ها به آن اذعان می‌شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به سود مستأجران است

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، درباره افزایش ورودی فایل‌های اجاره مسکن با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی اظهار کرد: بر اساس قانون مصوب مجلس، قرار است از خانه‌های خالی اجاره مضاعف اخذ شود؛ این قانون چند سالی اجرا نشد ولی در حال حاضر قرار است با جدیت اجرا شود.

وی ادامه داد: اگر این قانون اجرا شود به نفع مستأجران خواهد بود؛ هیچ ارتباطی هم به خانه‌های کلی خورده یا نوساز و قدیمی ساز ندارد؛ هر خانه‌ای که خالی باشد، شامل جریمه مالیاتی می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره میزان اثرگذاری اجرای این قانون در خصوص افزایش تعداد فایل‌های اجاره در بازار مسکن گفت: آمار در اختیار وزارت راه و شهرسازی است.

وی گفت: قرار است اتحادیه مشاوران املاک هم از ذیل وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل شود؛ رئیس جمهور هم دستور این انتقال را صادر کرده است؛ اما راه و شهرسازی می‌ترسد تا سمت اتحادیه بیاید و اتحادیه را در اختیار بگیرد.