به گزارش حلقه وصل، سالهاست با آغاز فصل و انتقالات مسکن، نرخ اجاره بها دستخوش تحولات و رشد قیمت می‌شود و هر بار دولت‌ها تلاش دارند با اجرای برنامه‌های کوتاه مدت به نوعی این بازار را ساماندهی کنند که هیچ گاه برنامه های آنها نه تنها موجب ساماندهی بازار و تعادل قیمت ها نمی شود بلکه رشد بیش از حد تصور و بالاتر از نرخ تورم را شاهد می شویم.
کارشناسان بر این باور هستند که برنامه های کوتاه مدت در بازار اجاره تاثیری نخواهد گذاشت. بنابراین یکی از راه‌های ساماندهی بازار اجاره بها متعادل شدن عرضه و تقاضا است که این مهم می تواند با اجرای برنامه های بلند مدت ساخت و ساز برای اقشار هدف محقق شود. آنها بر این باور هستند که می توان همانند سایر کشورها صنعت اجاره داری را در کشور راه اندازی کرد. البته این ایده از جمله ایده‌هایی است که از درون وزارت راه و شهرسازی مطرح شد اما مشخص نشد چه مطالعاتی از آن پشتیبانی می‌کند و میزان موفقیت آن چقدر خواهد بود.
عباس فرهادیه مدیرکل سابق دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پیش‌تر یکی از روش‌های ساماندهی بازار اجاره بها را ورود استارتاپ ها دانسته و گفته بود چون استارتاپ ها بستر مناسبی برای انتقال اطلاعات دارند بهتر می‌توانند به شفاف شدن قراردادهای اجاره کمک کنند.
وی در پاسخ به این سئوال که آیا آغاز اجاره داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی دارد؟ گفت: آغاز اجاره داری حرفه‌ای در ایران به مصوبه مجلس نیازی ندارد چرا که تأثیر اجرای این طرح از طریق ایجاد شفافیت در بازار اجاره است. برنامه ما این است که در سال 98 این مؤسسات از طریق استارت آپ ها تشکیل و شروع به فعالیت کنند.
بر اساس این گزارش،در نظام اجاره داری حرفه‌ای به جای اینکه مالکان به صورت فردی با مستأجران وارد مذاکره و قرارداد شوند یک مجموعه حقوقی از بخش خصوصی آمده و این نقش را ایفا می‌کند. بر این اساس مالکان برای اجاره ملک خود و مستأجران برای دریافت ملک به این مؤسسات مراجعه می‌کنند.این اقدام سالهاست که در کشورهای اروپایی به خصوص آلمان در حال اجرا است.
ساماندهی اجاره‌داری حرفه‌ای و ایجاد موسساتی برای تحقق آن در دستور کار وزارت راه و شهرسازی است.
محمودزاده معاون وزیر راه و شهرسازی در گفت و گو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه با توجه به شرایط فعلی، برخی از دهک‌های درآمدی امکان خرید مسکن را در میان مدت و حتی بلندمدت هم ندارند که برای حل مشکل این افراد که متاسفانه در جامعه کم هم نیستند ساماندهی نظام اجاره‌داری در دستور کار است گفت: راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای در سه فاز قابل انجام است بطوریکه اجاره بلندمدت با همراهی خیرین و ارگان‌های حمایتی، واحدهایی احداث می‌شوند و در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرد که این طرح در کلانشهرها اجرا خواهند شد.
وی با بیان اینکه ایجاد شرکت‌هایی که کار آنها اجاره داری حرفه‌ای است نیز در دستور کار قرار دارد گفت:راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است
محمودزاده با تاکید بر اینکه راه‌اندازی اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند اصلاح آیین‌نامه است، گفت: پیش‌تر در قانون ساماندهی اعلام شده بود که پنج سال اجاره‌داری انجام شود و بعد از آن اجازه فروش داده شود. در اصلاح این بند قانونی از قانون ساماندهی اجازه فروش را نمی‌دهیم. چون سازنده پیش فروش می کند و هدف قانون محقق نمی شود.
بر اساس این گزارش،وزارت راه و شهرسازی در نظر دارد نوع دوم و سوم اجاره داری را مثل اجاره داری کوتاه مدت ساماندهی کند بطوریکه در اجاره داری کوتاه مدت هدف افرادی باشند که با پس انداز امکان صاحب خانه شدن را پیدا می کنند و در این بخش شرکت های اجاره داری وارد می شوند.
نوع سوم اجاره‌داری کوتاه‌مدت نیز برای افرادی است که در مقطع خاصی نیازمند مسکن اجاره ای هستند همچون افرادی که برای تحصیل نیازمند مسکن اجاره ای هستند که این کار نیز با همکاری بخش خصوصی قرار است انجام شود.
*استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه اندازی بازار اجاره‌داری
علی دینی‌ترکمانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه هر نوع سیاست برای ساماندهی بازار مسکن باید از مجرای درست انجام شود معتقد است در این زمینه استفاده از توان بخش خصوصی چه به لحاظ فنی و چه از نظر مالی می‌تواند راهگشا باشد.
وی با بیان اینکه آورده مالی بخش خصوصی باید مانند تسهیلات و اعتبارات بانکی عمل کند توضیح داد: به این معنا که از طریق عواید مشارکت با دولت در حوزه تامین مسکن ملکی و استیجاری هزینه سرمایه گذاری و سود متعارف سرمایه‌گذاری برای وی پوشش داده شود.
دینی ترکمانی گفت: به‌عنوان مثال استفاده از ظرفیت بخش خصوصی برای راه اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای راهکار بسیار مناسبی است که از محل دریافت اجاره بهای واحدهای عرضه شده به بازار اجاره سود و بازگشت اصل سرمایه وی ممکن خواهد شد.
وی ادامه داد: با این حال همانند روشی که دولت در ساخت و بهره‌برداری از آزادراه‌ها دنبال می‌کند مالکیت واحدهای استیجاری ساخته شده در اختیار دولت خواهد بود، اما تا زمان بازگشت اصل سرمایه و سود متعارف سرمایه‌گذاری به سرمایه‌گذار، بخش خصوصی از عواید اجاره این واحدها بهره‌مند خواهد شد.
وی ادامه داد: در نبود یک سیستم اجاره‌داری حرفه‌ای نظام‌مند و ساماندهی شده این التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه به مراتب بیش از حالتی است که خانوارها به واحدهای مسکونی استیجاری به نرخ اجاره معقول دسترسی داشته باشند؛ بنابراین در صورتی که دولت در برنامه‌ها و سیاست‌های خود راه‌اندازی بازار اجاره‌داری حرفه‌ای را در دستور کار خود قرار دهد می‌توان نسبت به کاهش التهابات و فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن به واسطه کاهش سطح تقاضا برای خرید مسکن امیدوار بود.
*پرداخت سوبسید کمک بزرگی به اجاره مسکن می‌کند
فردین یزدانی کارشناس مسکن در پاسخ به این سوال که دولت در کوتاه‌مدت چه اقدامی می‌تواند برای کنترل بازار اجاره داشته باشد، گفت: دولت در راهکار بلندمدت نیز باید تولید مسکن استیجاری را در کشور راه‌اندازی کند اما به هر حال دولت می‌تواند با پرداخت سوبسید اجاره کمک بزرگی به اقشار کم درآمد و اجاره‌نشین جامعه کند، یعنی دولت همانند دهه 80 که اقدام به پرداخت وام قرض‌الحسنه به خانواده‌های کم درآمد و اجاره‌نشین کرد، مجدداً از این اقدام رونمایی کند و از رشد بیش از حد اجاره‌نشین خودداری کند.
یزدانی ادامه داد: دولت می‌تواند دو راهکار کوتاه مدت دیگر واحدهای مسکونی مهر بدون متقاضی را به مستأجران واگذار کند.
وی تأکید کرد: دولت برای شناسایی مستأجران واقعی به منظور اعطای تسهیلات قرض‌الحسنه می‌تواند از بانک اطلاعات وزارت رفاه، کمیته امداد و سازمان بهزیستی استفاده کند.
* اقدامات بلند مدت دولت برای کنترل اجاره با تولید مسکن استیجاری
این کارشناس مسکن ادامه داد: دولت در راهکار بلندمدت نیز باید تولید مسکن استیجاری را در کشور راه‌اندازی کند و با اعطای زمین و وام ساخت ،مسکن استیجاری را گسترش دهد.
یزدانی گفت: دولت به هر حال باید برای بازار اجاره‌نشینی راهکار بلندمدت بیاندیشد و تولید مسکن استیجاری را گسترش دهد، پس با ارائه بسته تشویقی به انبوه‌سازان این برنامه را در کشور گسترش دهد.
* نظام اجاره‌داری حرفه‌ای و تولید مسکن به قصد اجاره
از سوی دیگر روانشادنیا کارشناس مسکن معتقد است که اصولا مداخله در بازارها جواب نمی دهد و مسکن که یک کالای ناهمگن است تعیین سقف قیمتی و هرگونه مداخله ای در آن کارساز نخواهد بود.
وی افزود:کار اصولی برای کمک به مستاجران این است که باید به سمت تولید مسکن به قصد اجاره حرکت کنیم چرا که تعداد قابل توجهی از مردم در کشور در حال حاضر مستاجر هستند.
روانشادنیا خاطر نشان کرد: اگر دولت در یک افق 5 ساله یک نظام اجاره داری حرفه‌ای و یک نظام تولید مسکن به قصد اجاره‌داری را راه اندازی کند بهتر از دادن وعده‌هایی خواهد بود که تنها منوط به فصل نقل و انتقالات و تابستان است.
*وزارت راه اقدام به تأسیس موسسات اجاره مسکن می کند
سید احسان علوی نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس بر اساس روش اجاره داری حرفه ای، وزارت راه اقدام به تأسیس موسسات اجاره مسکن می کند و این موسسات عملا به واسطه ای میان مالک و مستأجر تبدیل خواهند شد و مالکان از مشکلات حوزه اجاره رها می شوند.
نماینده مردم در مجلس دهم ادامه داد: یکی دیگر از روش ها، ساخت مسکن اجاره ای است که طبق این روش دولت با ارائه مشوق های اقتصادی، مالکان را به سمت تولید مسکن هدایت می کند و بر اساس قرارداد میان مالک و وزارتخانه، مالکان باید بعد از ساخت ملک، آن را به مدت 5 سال به مستأجران اجاره داده و بعد از آن می تواند ملک مربوطه را به فروش برساند.
سهم مسکن اجاره‌ای از ۱۵ درصد در سال ۵۵ به حدود ۲۸ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته است پس سهم اجاره از کل هزینه خانوار که رابطه مستقیمی با جمعیت شهرها دارد، نشان می‌دهد که اجاره‌نشینی در شهرها بیشتر از روستاهاست.
اجاره نشینی رابطه مستقیمی با میزان مهاجرپذیری شهرها دارد و بعد خانوار در خانوارهای اجاره نشین کمتر از خانوارهای مالک است.
بر اساس اعلام دفتر سرمایه گذاری و اقتصاد مسکن، اجاره نشینی خانوارها رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد و نسبت اجاره به قیمت مسکن بالا نیست، اما نسبت اجاره به درآمد خانوار بالاست. عوامل اثرگذار بر میزان اجاره بها شامل قیمت مسکن، سطح تورم عمومی جامعه، میزان تقاضا برای مسکن اجاره ای، نرخ سود سپرده‌های بانکی است.
در شرایط کنونی بر اساس آمارها بیش از 35 درصد از جمعیت کشور مستأجر هستند، از این رو برنامه ریزی دولت برای رفع مشکلات این قشر بسیار ضروری است بنابراین اگر برنامه ها هر چه سریع تر عملیاتی شود کمک بزرگی به مستاجران خواهد کرد.