به گزارش حلقه وصل، حجت الله میرزایی معاون پیشین برنامه ریزی و توسعه شهرداری تهران در نشست تخصصی «نقش شهرداری در کنترل و هدایت بخش مسکن» بر شکست سیاستهای بازار مسکن در تهران تاکید کرد و گفت: تمامی اقتصاددانها بر مداخله بخش عمومی بر این مهم تاکید دارند اما اینکه چه ابزارهایی برای این مداخله به کار میرود حائز اهمیت است.
میرزایی با اشاره به سابقه مداخله شهردار تهران در دولت سازندگی در سه حوزه ایجاد بازارهای میوه و تره بار، پیک بادپا و فروشگاههای شهروند گفت: این اقدامات در زمان خود تأثیرگذار بود اما با ادامه دادن آن و عدم تغییر در شکل ارائه، این خدمات تبدیل به رانت شد و اثرگذاری اولیه خود را از دست داد در حالی که شهرداری باید تنها وظیفه نظارتی خود را حفظ میکرد.
وی شهرداری را عامل اساسی گران شدن زمین و مسکن دانست و گفت: سیاستهای نادرست عمومی در شهر تهران جمعیت بزرگی را به حاشیه شهر رانده است که در آیندهای نزدیک به مسألهای بزرگتر تبدیل برای مسئولان تبدیل خواهد شد.
به گفته میرزایی، سیاستهای کلان اقتصادی تهرانی را از شهر اخراج کرده است.
عضو هیأت علمی دانشگاه، اعطای وام مسکن را سیاست نادرستی ارزیابی و خاطرنشان کرد: مشوقهای کالبدی مانند پارکینگ و تراکم میتواند برای ساخت و ساز در تهران و ایجاد انگیزه برای سازندگان رونق ایجاد کند.
میرزایی مسکن استیجاری در تهران را توجیه ناپذیر دانست و گفت: برای پیشگیری از شکست بازار مسکن نیازمند تدوین استانداردهای جدید برای ساخت، ضوابط جدید، اطلاعات قدرتمند، اعتبارسنجی مستأجران و تدوین نظام قانونی که هزینههای مبادلاتی را کاهش دهد، هستیم.
این کارشناس اقتصادی بار دیگر بر مخالفت خود با نقش اجاره داری برای شهرداری تاکید کرد و گفت: اصل ایده با اما و اگرهای فراوانی قابل قبول است؛ ذخیره زمین در تهران ۱۵ سال پیش تمام شده و تنها زمینهای مربوط به نهادها باقی مانده اند که با ساخت مسکنهای جدید نیازمند تأمین سرانههای عمومی هم هستیم که با این وضعیت زمین امکان پذیری آن پایین میآید.
فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن هم در این نشست نسبت به افزایش حاشیه نشینی در ابعاد بزرگ در تهران هشدار داد و گفت: بر اساس اطلاعات میدانی حاشیه زایی و گرایش به سمت سکونت در مناطق غیر رسمی ظرف ۶ ماه گذشته نزدیک به ۲۲ درصد افزایش یافته است و بنا به همین دلایل مداخله به هر صورت ضروری و اجتناب ناپذیر است.
وی مهمترین نقش ممکن برای شهرداری در بازار مسکن را از طریق وضع مقررات دانست و گفت: مداخله شهرداری از طریق وضع مقررات میتواند بستر را برای ساخت مسکن اجتماعی کنترل و هدایت کند.
یزدانی همچنین معافیتهای مالیاتی را زمینه دیگری از مداخله شهرداری در بازار مسکن عنوان و خاطرنشان کرد: این معافیتها در بافتهای فرسوده در قالب تراکم رایگان و تسهیلات کم بهره برای تولید انبوه چاره ساز خواهد بود.
وی مسکن را مهمترین مشکل در شهر تهران ارزیابی کرد و گفت: برای حل این مساله میتوان از درآمد حاصل از مالیات مستغلات که به تازگی با اصلاح قانون آن رقم قابل توجهی کسب میشود نیز اقداماتی انجام شود؛ در کشورهایی مثل انگلیس نیز تجربههایی از این دست وجود دارد که زمین از سوی دولت و مجلس اختصاص مییابد.
به گفته یزدانی، همچنین کمک هزینه اجاره مسکن به گروههای مختلف به صورت کوپن هم میتواند چاره ساز باشد.
مدیر علمی طرح جامع مسکن نسبت به افزایش حاشیه نشینی در ابعاد بزرگ در تهران هشدار داد و گفت: بر اساس اطلاعات میدانی حاشیه زایی و گرایش به سمت سکونت در مناطق غیر رسمی ظرف ۶ ماه گذشته نزدیک به ۲۲ درصد افزایش یافته است و بنا به همین دلایل مداخله به هر صورت ضروری و اجتناب ناپذیر است.
وی همچنین درباره ورود شهرداری به بازار ساخت هشدار داد و تصریح کرد: شهرداریها باید نظام درآمدی را اصلاح کنند چراکه مسکن استیجاری تنها مسکن است.
این کارشناس اقتصادی افزود: شهرداری برای ورود به بازار مسکن استیجاری نیازمند تأمین مالی است که در شرایط کنونی غیر ممکن است.
وی با بیان اینکه یکی از نقطه ضعفهای شهرداری، نظام برنامهریزی توزیع شهری است، گفت: باید قواعد و ضوابط نظارت بر استفاده از اراضی شهری را تعیین کنیم. شهرداری مدیر بازار زمین است هرچند ذی نفعان و قدرتهای مختلف اقتصادی و اجتماعی در این حوزه دخالت بلاشکی دارند اما از لحاظ قانونی و نهادی، مدیریت بازار زمین در شهر تهران بر عهده شهرداری است. اینکه در یک قطعه زمین چه میزان ساختوساز انجام شود و با چه الگو و مقرراتی باشد، مرجع اصلی آن شهرداری است.
یزدانی افزود: یکی از زمینههایی که شهرداری میتواند به موضوع ساخت مسکن اجتماعی ورود کند، از طریق وضع مقررات است که زمینه را برای ساخت مسکن اجتماعی یا به نوعی کنترل و هدایت بازار فراهم کند. به طور مثال شهرداری پاریس زمانی قاعدهای تعیین کرده بود که ساختوسازهایی که از یک میزان بالاترند، درصدی از ساختوساز را باید به صورت مسکن اجتماعی به بازار عرضه کنند و این افراد برای مدت معین موظف بودند تحت نظارت دولتهای محلی، این واحدها را به افراد مشخص و با قیمتهای اجارهای زیر قیمت بازار ارائه کنند. در آلمان نیز بستههای تشویقی شامل وام و اعتبارات ارزان قیمت و مجوزهای ساخت برای مدت پنج سال به سازندگان مجتمعهای مسکونی ارائه میشد تا درصدی از واحدها را به افراد معرفی شده حدود ۳۰ درصد زیر قیمت بازار اجاره دهند. معافیتهای مالیاتی، زمینه دیگری است که میتوان در این حوزه مداخله کرد.
وی با اشاره به تجربه مسکن اجتماعی در سایر شهرهای دنیا گفت: در هلند حدود ۳۵ درصد واحدهای مسکونی به صورت اجاره اجتماعی است که این موضوع در اتریش و سوئد نیز به صورت درصد معناداری از موجودی مسکن، به شکل مسکن اجارهای دیده میشود.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه باید در ایجاد مسکن اجتماعی در کشور ملاحظاتی را در نظر گرفت؛ به طور مثال این محل نباید به محل تجمع فقرا تبدیل شود، افزود: سیاستهای این حوزه باید بلندمدت باشد و طی سالیان گذشته اسکان گروههای کمدرآمد از طریق توسعه اسکانهای غیررسمی بوده تا اسکان در زمینهای متعلق به دولت؛ یعنی سیاست زمین علیرغم آنکه تأثیرات مثبتی داشته، اما کارآمد نبوده است.
وی با اشاره به افزایش قیمت مسکن و اجارهبها طی چند ماه اخیر اظهار داشت: حدود دو میلیون و ۵۰۰ هزار خانوار مستأجر داریم که عملاً بار زیادی از هزینههای مسکن باعث میشود بخش زیادی از هزینههای ضروری دیگر مانند بهداشت کم شود. در ایران برخلاف هندوستان که زندگی در حاشیه خیابان وجود دارد، اینگونه اسکان را نداریم هرچند در حال حاضر این موارد نیز دیده میشود.
یزدانی با اشاره به اینکه بر اساس مطالعات انجام شده ۳۳ درصد خانوارهای شهری زیر خط فقر مسکن هستند، گفت: با توجه به بحرانهای اقتصادی، این رقم افزایش پیدا کرده و از ۳۱ درصدی که زیر خط فقر بودند، در حال حاضر حدوداً ۴۰ درصد زیر خط فقر هستند. همچنین جمعیت زیر خط فقر مسکن نیز از ۳۳ درصد به حدود ۳۹ درصد رسیده است.
این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه اجارهبها بر اساس آخرین آمار در تهران ۳۴ درصد افزایش داشته است، تصریح کرد: ۸۰ درصد هزینه خوراکی و ۳۰ تا ۴۰ درصد هزینه مسکن افزایش یافته است؛ عملاً زندگی برای خانوارهای کمدرآمد دشوار شده و خانوادههای متوسط نیز از سطح متوسط به فقیر تنزل پیدا کردند. ادامه افزایش نرخ اجاره قطعاً باعث افزایش حاشیهنشینی خواهد شد هرچند که تحقیقات میدانی نشان میدهد این اتفاق در حال حاضر افتاده است و سکونتگاههای غیررسمی حاشیه تهران توسعه پیدا کردهاند خطری که برای شهر تهران هم است بنابراین مداخله به هر شکلی ضروری و اجتنابناپذیر است.
عبدالرضا گلپایگانی نیز در این نشست با بیان اینکه فعالیت در حوزه مسکن و مسکن اجتماعی، مقولهای مهندسی و اقتصادی است، گفت: برخی معتقدند در شرایط بازار ساختمانی در تهران، کار ساختمانسازی و مسکن، نیاز به سوبسید دارد و غیراقتصادی است که من با آن مخالفم و معتقدم که کاری اقتصادی و سودآور است. در تهران سالانه ۱۰ هزار پروانه ساخت یعنی یک میلیون و ۲۰۰ هزار مترمربع زیربنا صادر میشود که این رقم در سال ۹۰ تا ۹۱ تا سه برابر هم رسیده و معادل ریالی که درگیر میشود، نیز به ۳۰ هزار میلیارد تومان یعنی دو برابر بودجه شهرداری است.
به گفته وی، همچنین قیمت زمین در محلاتی مانند خانیآباد که محلاتی سرپا و معتبر هستند، همقیمت با محله اندیشه است.
او ادامه داد: اگر معاون شهردار نبود، جرأت میکردم و میگفتم پروژههای ساختمانی وزارت مسکن در این مدت پروژههای شکستخوردهای بوده و به نظر کارشناسی نمیآید و این وزارتخانه در مأموریت اصلی خود در حوزه مسکن موفق نبوده است.
معاون شهردار تهران با تأکید بر اینکه برای اسکان کمدرآمدها در درون شهر هیچ برنامهای نداریم، گفت: ما در قبال اسکان گروههای کمدرآمد مسئولیت داریم. اینکه تهران آنقدر گران شود که هر کسی نتواند به تهران مهاجرت کند، حرف نادرستی است و باید با انسجام اجتماعی، همه با هم در کنار هم زندگی کنیم. در یک محله برای اسکان کمدرآمدها نیز برنامه داشته باشیم و دست و پای سازندگان را باز کنیم.
گلپایگانی با بیان اینکه نیاز داریم منطبق با شرایط مسکن، در تهران تصمیمگیری کنیم، گفت: سرمایهگذاران آماده هستند با چند شرط وارد مسکن استیجاری شوند؛ نخست دولت باید در وضع مالیاتها تجدیدنظر کند یا در خصوص عوارض شریک شود یعنی شهرداری به عنوان عوارض، تعدادی از واحدها را در اختیار گیرد یا عوارض را به طور بلندمدت، دریافت یا روی ضوابط و مقررات تجدیدنظر کند.