دلالان قدرتمند بازار مسکن چه کسانی هستند؟ +جدول

به گزارش حلقه وصل، نگاهی به سری زمانی بخش مسکن و ساختمان در ایران نشان می‌دهد این بخش به جهت عدم کاربست ابزارهای مالیاتی، همواره مأوای سرمایه‌های سرگردانی است که به قصد بورس‌بازی به آن روی می‌آورند و باعث ایجاد تقاضای سوداگرانه در این بازار می‌شوند، چنانکه مطابق سرشماری‌های رسمی مرکز آمار ایران و داده‌های آماری بانک مرکزی، در بازه زمانی ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ بیش از هفت میلیون واحد مسکونی (بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه) به موجودی مسکن کشور افزوده شده، با این حال فقط 2.4 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی شده‌اند. به عبارت دیگر، طی 10 سال اخیر از کل تقاضای بازار مسکن، 66 درصد آن جزء تقاضای سرمایه‌ای و فقط 24 درصد معاملات مربوط به تقاضای مصرفی بوده است. اختصاص 66 درصد از تقاضای بازار مسکن به تقاضای سرمایه‌ای از این منظر مهم است که اولا در بازه دو سرشماری ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ نزدیک به ۸۰ درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده و ثانیا در نبود ابزارهای مالیاتی، اشخاص حقیقی و مهم‌تر از آن، شرکت‌ها یا اشخاص حقوقی با هدف کسب سود نامتعارف به این بازار وارد می‌شوند که با انواع و اقسام روش‌ها می‌توانند این بازار را دچار تلاطم کنند؛ همان تلاطمی که موجب شده قیمت مسکن در شهر تهران طی یک سال اخیر 104 درصد افزایش یابد. این سفته‌بازی گرچه سودهای قابل‌توجهی را در کوتاه‌مدت برای دلالان بازار مسکن و زمین فراهم کرده، اما حالا این پدیده علاوه‌بر ایجاد موج‌های قیمتی خارج از توان و قدرت خرید خانوارها، موجب قفل شدن صنعت ساخت‌وساز نیز شده است.

در این میان سوالی که طی سال‌های اخیر همواره دغدغه مردم و بسیاری از کارشناسان بوده و البته همواره بدون پاسخ مانده، این است که بازیگران قدرتمند بورس‌بازی و دلالی بازار مسکن چه گروه‌ها یا چه کسانی هستند. این سوال زمانی دارای اهمیت می‌شود که بدانیم ایران جزء معدود کشورهایی است که ابزار مالیاتی مناسبی برای کنترل سوداگری در بخش مسکن ندارد. به عبارت دیگر، عدم طراحی ابزارهای مالیاتی و کم‌توجهی به نقش مالیات در بخش سیاستگذاری مسکن همواره این شائبه را به وجود می‌آورد که چه گروه‌های ذی‌نفع قدرتمندی در سوداگری بازار مسکن و زمین فعالیت می‌کنند که سال‌ها سیاستگذار بخش مسکن در ایران از طراحی و ایجاد ابزارهای مالیاتی امتناع یا نسبت به آن سهل‌انگاری کرده است. در این زمینه به جهت اینکه سوداگری در بخش مسکن نسبت به بخش‌های مولد اقتصاد از سود بالایی برخوردار است، این استدلال وجود دارد که بانک‌ها همواره نقدینگی بالایی را در بخش سوداگری مسکن صرف می‌کنند و به این جهت از ذی‌نفعان قدرتمند بازار مسکن و زمین هستند. در این زمینه «فرهیختگان» بررسی نسبتا جامعی از فعالیت‌های بانک‌ها در بازار مسکن و املاک انجام داده که نتایج آن قابل‌تامل است، به‌طوریکه بررسی‌ها نشان می‌دهد؛ 1- در صورت‌های مالی هیچ‌یک از بانک‌ها آثاری از سرمایه‌گذاری در بخش املاک دیده نمی‌شود، 2- بانک‌هایی همانند بانک مسکن و بانک شهر که عملکرد آنها در سیاستگذاری بخش مسکن موثر است، در فقدان قانون تعارض منافع، خود انبوه‌ساز بخش مسکن هستند، 3- بانک‌های کشور شرکت‌های زیادی در حوزه ساخت‌وساز، پروژه‌های عمرانی و مستغلات و مسکن دارند که «فرهیختگان» از بررسی وضعیت 17 بانک کشور به ۷۸ شرکت انبوه‌ساز یا فعال در حوزه مستغلات رسیده است و 4- برخی از سیاسیون حوزه شهرسازی و مسکن کشور عضو هیات‌مدیره شرکت‌های بانک‌ها به‌ویژه بانک‌های خصوصی کشور هستند.  

بررسی وبسایت 6 بانک شامل بانک‌های حکمت، سینا، انصار، آینده و کارآفرین نشان می‌دهد هرکدام از بانک‌ها دارای یک شرکت در حوزه ساخت‌وساز هستند. بر این اساس در زیرمجموعه بانک انصار هلدینگ ایرانیان اطلس دیده می‌شود مهم‌ترین پروژه‌اش، «اطلس‌مال» است. در زیرمجموعه بانک حکمت شرکت توسعه عمران حکمت ایرانیان و در زیرمجموعه بانک سینا نیز شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری کوثر بهمن در حوزه املاک و مستغلات فعالیت دارند.

شرکت‌های داده‌ورزی سداد، پارس‌تکنولوژی سداد، پرداخت الکترونیک سداد، چاپ و نشر بانک ملی ایران، کارگزاری بانک ملی ایران، صرافی ملی ایران، توسعه سرمایه پیشگامان پویا، هلدینگ توسعه ملی و گروه شرکت‌های مدیریت طرح و توسعه آینده پویا ازجمله شرکت‌های بزرگ بانک ملی ایران هستند. طبق صورت مالی هلدینگ توسعه ملی، این هلدینگ 69 شرکت بورسی و غیربورسی دارد. شرکت مدیریت طرح و توسعه آینده پویا دیگر شرکت وابسته به بانک ملی است که شرکت (شامل هشت شرکت مدیریتی، 18 شرکت غیرمدیریتی و هشت شرکت وکالتی) در زیرمجموعه خود دارد. بر این اساس، بانک ملی در سهام غیربانکی خود، سهام 110 شرکت را دارد که از این تعداد در بهار 97، 6 شرکت و در اسفندماه سال 97 تعداد پنج شرکت این بانک در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت داشته‌اند. قابل ذکر است مطابق صورت مالی هلدینگ توسعه ملی، پنج شرکت فعال این هلدینگ در حوزه انبوه‌سازی حدود 17.15 درصد از کل سهام غیربانکی توسعه ملی را شامل می‌شوند که پس از شرکت‌های حوزه پتروشیمی با ارزش 23 درصد و شرکت‌های واسطه‌گری با 17.39 درصد، شرکت‌های انبوه‌سازی دومین سهام باارزش هلدینگ توسعه ملی است.

گروه مالی بانک مسکن، شرکت ناواکو، خدمات ارزی و صرافی بانک مسکن و شرکت تامین نیروی انسانی و خدمات پشتیبانی بانک مسکن ازجمله چهار شرکت بزرگ بانک مسکن هستند که گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن با نماد بورسی «ثمسکن» در سال 97 دارای 35 شرکت بوده که تعداد 20 شرکت از آنها در حوزه مسکن، مستغلات و انبوه‌سازی فعال هستند. البته قابل ذکر است تعداد شرکت‌های حوزه انبوه‌سازی بانک مسکن در ابتدای سال گذشته 21 شرکت بوده که در پایان سال به 20 شرکت رسیده است. طبق آنچه درصورت مالی هلدینگ گروه سرمایه‌گذاری مسکن بانک مسکن آمده، این گروه یکی از بزرگ‌ترین فعالان صنعت ساختمان و انبوه‌سازی در کشور بوده که شرکت‌های آن در 28 استان و 36 شهر کشور گسترده شده است. همچنین در زمینه ساخت‌وساز این گروه تاکنون حدود ۶۵ هزار واحد مسکونی در قالب حدود ۳۷۰ پروژه و ۶۶ پروژه تجاری با زیربنای ۳۲۸ هزار مترمربع تکمیل کرده است. به‌عبارت دیگر، این آمارها نشان می‌دهد هلدینگ بانک مسکن ازجمله انبوه‌سازانی است که می‌تواند در عملکرد بازار مسکن موثر باشد. همچنین طبق آمار رتبه‌بندی 500 شرکت برتر ایران، این شرکت در سال مالی 96 با فروش 468 میلیارد تومان، رتبه 147 شرکت‌های برتر کشور قرار گرفته است.

این بانک 19 شرکت بزرگ دارد که شرکت سرمایه‌گذاری اقتصادنوین نیز در دل خود 35 شرکت دارد. طبق صورت مالی سال 96، شرکت سرمایه‌گذاری اقتصادنوین، بانک اقتصادنوین پنج شرکت در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات دارد که ازجمله آنها می‌توان به شرکت‌های سرمایه‌گذاری عمران و توسعه پایدار ایرانیان، مدیریت سرمایه و ساخت فرآیند آرین‌سازه و پارس‌مسکن تهران اشاره کرد. همچنین طبق آمارهای منتشرشده در وبسایت این شرکت‌ها، پروژه مسکونی مرواریدشهر، پروژه مسکونی کامرانیه، پروژه مجتمع فرهنگی-تجاری پارک‌مال سهیل، پروژه کیانپارس اهواز، مرکز تجارت ایران‌زمین شیراز، پروژه مسکونی شمشک، پروژه مسکونی نیاوران، پروژه مسکونی سعادت‌آباد و پروژه برج آسمان ونک تنها برخی از پروژه‌های انبوه‌سازی شرکت‌های این بانک هستند.

بانک دی 15 شرکت زیرمجموعه خود دارد که هلدینگ گروه توسعه دیدار ایرانیان، خود دارای پنج شرکت است. همچنین در همین گروه توسعه دیدار ایرانیان، دو شرکت «عمران مسکن‌آباد دی و شرکت توسعه دنیای شهر کهن در زمینه ساخت‌وساز و پروژه‌های عمرانی فعالیت می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در سهام غیربانکی بانک رفاه 11 شرکت وجود دارد که دو شرکت ساختمانی توسعه رفاه پردیس و شرکت مدیریت پروژه‌های ساختمانی ایران یا مپسا در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت می‌کنند. ازجمله فعالیت‌های اشاره‌شده شرکت مدیریت پروژه‌های ساختمانی ایران یا مپسا در وبسایت این شرکت، می‌توان به اجرای 1100 واحدی فاز 3 مسکن مهر پرند و اجرای مسکن مهر 5400 واحدی فاز 5 پرند و همچنین پروژه مسکونی 200 واحدی کارکنان شرکت پتروشیمی امیرکبیر در بندر ماهشهر (وابسته به بانک رفاه) اشاره کرد.

طبق آخرین اطلاعات، بانک پاسارگاد دارای 49 شرکت در حوزه‌های مختلف اقتصادی است که هشت شرکت از این مجموعه شامل: «شرکت‌های توسعه انبوه‌سازی پاسارگاد، مدیریت ساختمانی آریان پاسارگاد، ساختمان شهرسازی هشتم، مدیریت ساختمانی نظام مهندسی آرین، مدبران‌ساخت آریان، تامین مسکن گروه مالی پاسارگاد، سامان‌ساخت آریان و شرکت لیزینگ پاسارگاد (یکی از فعالیت‌های این شرکت تامین، مشارکت و سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی است)» در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت می‌کنند. قابل ذکر است اطلاعات شفافی از فعالیت این شرکت‌ها در سامانه کدال وجود ندارد.

بانک شهر در قالب چهار هلدینگ بزرگ اقتصادی شامل هلدینگ ساختمانی و عمرانی (دارای 6 شرکت)، هلدینگ مالی و اقتصادی (متشکل از 10 شرکت)، هلدینگ فناوری اطلاعات (متشکل از 3 شرکت) و هلدینگ صنایع و معادن و انرژی (متشکل از 4 شرکت) درمجموع 23 شرکت دارد. در این بین، هلدینگ ساختمانی و عمرانی این بانک شامل 6 شرکت مسکن و ساختمان جهان، شرکت سرمایه‌گذاری شهر آتیه، شرکت ساختمان و عمران شهر پایدار، شرکت نوسازان شهر تهران، شرکت مسکن و عمران تجارت آتیه کیش و گروه توسعه ساختمانی شهر آتیه است. طبق آنچه در وبسایت بانک شهر آمده، علاوه‌بر انبوه‌سازی، این شرکت‌ها خرید و فروش، واردات و صادرات تمامی کالاهای مجاز مرتبط ساختمانی و بهداشتی و سرمایه‌گذاری در کارخانه‌های تولید مصالح ساختمانی را انجام می‌دهند.

در سهام غیربانکی بانک تجارت نام 21 شرکت دیده می‌شود که 15 شرکت آن در زیرمجموعه هلدینگ سرمایه‌گذاری و ساختمانی بانک تجارت بوده و 6 شرکت دیگر شامل کارگزاری بورس، صرافی، شرکت زفتا، آهوان (شرکت مسافرتی)، توسعه تجارت ایرانیان و تدبیرگران فردای امید هستند. اما فعالیت اصلی شرکت‌های بانک تجارت در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات، در هلدینگ سرمایه‌گذاری و ساختمانی بانک تجارت تجمیع شده‌اند. بررسی‌ها نشان می‌دهد از بین 15 شرکت این هلدینگ، شرکت‌های پتکین، عمرانی تجارت، ساختمانی و عمرانی عامری، گلزار تجارت فردا، پردیس گلستان تجارت، مدیریت ساخت تجارت، عمران و مسکن‌سازان استان یزد، زیست‌خاور و شرکت شهر صنعتی البرز در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت می‌کنند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بانک ملت درمجموع و در قالب دو هلدینگ بهساز مشارکت‌های ملت (10 شرکت) و شرکت سرمایه‌گذاری بانک ملت (6 شرکت) 16 شرکت دارد. از میان شرکت‌های بانک ملت، دو شرکت بنیان مرصوص بهساز و شرکت خانه‌سازی ایرداک در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت می‌کنند. همچنین مجتمع مسکونی اندیشه، مجتمع مسکونی فجر ایل‌گلی، مجتمع مسکونی کوی لاله (تراکتورسازی)، مجتمع مسکونی زعفرانیه مخابرات (پیام)، مجتمع مسکونی صدف، مجتمع مسکونی استاد شهریار، مجتمع مسکونی ولیعصر و مجتمع مسکونی ونک ازجمله پروژه‌های شرکت بنیان مرصوص بهساز است.

این بانک هفت شرکت بزرگ دارد که در زیرمجموعه هلدینگ نگین گردشگری ایرانیان، 17 شرکت بورسی دیده می‌شود. ازمجموع 17 شرکت بورسی این هلدینگ، شرکت سرمایه‌گذاری ساختمان ایران در حوزه انبوه‌سازی فعالیت دارد. همچنین از دیگر شرکت‌های غیربورسی هلدینگ نگین گردشگری که در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت دارند، می‌توان به شرکت‌های توسعه خدمات ساختمانی پارس‌کیمیا و سرمایه‌گذاری و انبوه‌سازی پارس میکا کیش اشاره کرد. قابل ذکر است میزان سرمایه‌گذاری حوزه املاک هلدینگ مذکور در سال 96 بیش از 428 میلیارد تومان بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد بانک دولتی سپه با 33 شرکت زیرمجموعه خود (عمدتا در قالب گروه مدیریت سرمایه‌گذاری امید)، یک گروه فعال به نام «سرمایه‌گذاری ساختمانی سپه» دارد که این مجموعه شامل پنج شرکت سپه‌ساختمان امید، درگاه ضامن، پتروساحل امید قشم، سپه‌ساختمان خراسان و احداث نگهداری آزادراه مراغه است. بنابراین تعداد شرکت‌های فعال این بانک در حوزه ساخت‌وساز عملا دو شرکت سپه‌ساختمان امید و سپه‌ساختمان خراسان هستند.

در زیرمجموعه سهام غیربانکی بانک صادرات لیست 9 شرکت دیده می‌شود که چهار شرکت توسعه سپهر ماندگار خراسان، توسعه سپهر تهران، توسعه سپهر فارس و توسعه اوج سپهر اصفهان در حوزه انبوه‌سازی و مستغلات فعالیت می‌کنند. طبق آخرین آمارهای ارائه‌شده از سوی این بانک، شرکت‌های مذکور در صف واگذاری هستند.

همان‌طور که گفته شد، ازمجموع 23 شرکت بانک شهر وابسته به شهرداری‌های کلانشهرهای کشور، 6 شرکت در حوزه انبوه‌سازی، مستغلات و پروژه‌های عمرانی فعالیت می‌کنند. تعدد شرکت‌های ساختمانی بانک شهر از این منظر دارای اهمیت است که به جهت وابستگی این بانک به شهرداری‌های بزرگ کشور، این شرکت‌ها از رانت اطلاعاتی حوزه مسکن، طرح‌های جامع و تفصیلی شهری برخوردار هستند و این امر علاوه‌بر اینکه خلاف قانون بر زمین مانده «تعارض منافع» است، می‌تواند زمینه‌ساز بورس‌بازی این شرکت‌ها در حوزه زمین و مسکن را نیز فراهم کند. این ادعا زمانی قابل باورتر می‌شود که زیرمجموعه‌های بانک شهر چند سالی است صورت مالی خود را در سامانه کدال‌بورس ایران ارائه نمی‌دهند. همچنین در معرفی شرکت‌های وابسته به بانک شهر، تهاتر املاک، خرید و فروش املاک و رفع معارض و اخذ مجوزهای لازم به‌عنوان بخشی از فعالیت‌های این شرکت‌ها آمده است که همین می‌تواند زمینه‌ساز برخی تخلفات را فراهم کند. در اهمیت شرکت‌های انبوه‌ساز یا فعال در حوزه املاک و پروژه‌های عمرانی همین‌قدر کافی است که بدانیم طبق اطلاعات وبسایت شرکت شهر آتیه توانسته از سال 86 تا 97 درمجموع 120 پروژه بزرگ به ارزش مالی ۲۵ هزار میلیارد تومان اجرا کند.

بررسی اطلاعات و صورت مالی شرکت‌های وابسته به بانک‌ها بسیار پیچیده و زمانبر است، اما کمی جست‌وجو در صورت مالی و وبسایت برخی بانک‌ها نشان می‌دهد در زیرمجموعه بسیاری از شرکت‌های وابسته به بانک‌های کشور به‌ویژه در بانک‌های خصوصی، افراد سیاسی‌ای به چشم می‌خورند که سال‌ها در حوزه کلان و سیاستگذاری حوزه مسکن و شهرسازی فعالیت داشته‌اند. برای مثال بررسی صورت مالی شرکت‌های انبوه‌ساز بانک پاسارگاد نشان می‌دهد علی عبدالعلی‌زاده، وزیر مسکن و شهرسازی (وزارت راه و شهرسازی فعلی) دولت اصلاحات در دو شرکت توسعه انبوه‌سازی پاسارگاد و شرکت ساختمان شهرسازی هشتم رئیس هیات‌مدیره و در شرکت مدیریت ساختمانی آریان پاسارگاد، نایب‌رئیس هیات‌مدیره است. همچنین اسماعیل دوستی، عضو اصلاح‌طلب شورای شهر چهارم شهر تهران (دارای مسئولیت در سال‌های 92 تا 96) نیز در شرکت ساختمان شهرسازی هشتم عضو هیات‌مدیره است. بر این اساس اگرچه «فرهیختگان» بررسی جامعی درمورد دیگر شرکت‌های بانک‌های کشور انجام نداده، اما به‌جرات می‌توان گفت در هیات‌مدیره شرکت‌های دیگر نیز می‌توان جای پای سیاسیون دیگری را پیدا کرد که به‌خوبی می‌دانند بانک‌ها چگونه در بازار آشفته مسکن در ایران، گلیم خود را از آب بیرون بکشند.