به گزارش حلقه وصل، گزارش چند روز پیش بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی نشان داد که افت قیمت مسکن متوقف شده و معاملات مسکن به میزان بسیار ناچیز رشد داشته است اما فعالان بازار و کارشناسان بر این باور هستند که این توقف افت قیمت و رشد اندک معاملات مسکن را نباید به منزله خروج از رکود دانست.
کارشناسان مسکن متفق القول بر این موضوع تاکید دارند که کاهش قدرت خرید مسکن که در یک و نیم سال گذشته به دلیل جهش قیمت‌ها رخ داد تا مدتها نخواهد گذاشت که بازار مسکن روال عادی به خود بگیرد.
کارشناسان می گویند:متقاضیان مسکن برای ترمیم فاصله ای که به دلیل جهش قیمت مسکن در قدرت خرید ایجاد کرده باید ماه‌ها منتظر بمانند آن هم به شرطی که قیمت ها افزایش نیابد. البته فعالان بازار مسکن نیز می گویند که نمی‌توان انتظار داشت قیمت‌ها بیش از این کاهش پیدا کند چرا که قیمت نهاده های تولید مسکن و به خصوص انشعابات و عوارض شهرداری چند برابر رشد کرده است.
موضوعی که امروز در بازار مسکن مطرح است و متقاضیان مسکن انتظار دارند دولت به آن اهمیت دهد این است که با اجرای طرح های مناسب کوتاه مدت و میان مدت قدرت خرید مسکن را ارتقا دهد.
*قدرت خرید مسکن هنوز پایین است
فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه وقتی کیک اقتصاد در حال کوچک شدن است دولت نمی تواند اقدامی برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن در کوتاه مدت انجام دهد گفت: دولت در کوتاه مدت نمی تواند قدرت خرید را بالا ببرد چرا که امسال شاهد رشد منفی 9 درصدی در اقتصاد هستیم.
وی افزود: پس وقتی رشد منفی 9 درصد را در اقتصاد داریم در کوتاه مدت نمی توان برای بالا بردن قدرت خرید مسکن اقدامی کرد مگر اینکه پول بدون پشتوانه چاپ شود که آن هم موجب رشد قیمت و تورم می شود.
* بالا بردن تسهیلات خرید مسکن منجر به رشد قیمت می‌شود
یزدانی با تاکید بر اینکه اعطای تسهیلات خرید نیز موجب افزایش قیمت می شود تاکید کرد: دولت می تواند برنامه ای میان مدت و بلند مدت با هدف کاهش قیمت تمام شده تولید را اجرا کند و بسته های تولید مسکن را بصورت هوشمند و با اعطای زمین وضعیت ساخت و ساز را رونق دهد و این ساخت و ساز را به گونه ای هدایت شده به سمت عرضه مناسب سوق دهد.
وی در پاسخ به این سئوال که چه تحلیلی می توان بر آمارهای بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی که اخیرا منتشر شده و نشان می دهد کاهش قیمت ها متوقف و معاملات مسکن تا حدودی افزایش یافته است داشت گفت: افزایش میزان معاملات مسکن در آمارهای منتشر شده بسیار ناچیز بوده است چرا که به هر حال معاملات مسکن به کف رسیده بود و حال تا حدودی روند معاملات صعودی شده است.
وی خاطر نشان کرد: اما همانطور که گفته شد هنوز قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و نمی توان انتظار داشت که خریداران مسکن به راحتی وارد بازار شوند.
برخی از کارشناسان و سازندگان فعال در حوزه مسکن نیز بر این باور هستند که کمبود عرضه دلیل اصلی افزایش قیمت مسکن است بنابراین اگر عرضه از تقاضا عقب نماند شاهد جهش قیمت مسکن نخواهیم بود.
برخی سازندگان می گویند دولت می تواند با تسهیل ساخت و ساز به نوعی قدرت خرید متقاضیان مسکن را حفظ کند بنابراین اگر قیمت تمام شده مسکن افزایش نیابد و جهش قیمت مسکن رخ ندهد متقاضیان مسکن خود را با بازار مسکن تا حدودی می توانند وفق دهند.
*دولت در تسهیل ساخت مسکن فرصت سوزی نکند
در این خصوص حسن محتشم عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران با تاکید بر اینکه شوک قیمتی مسکن در دو سال گذشته باعث شد تا امسال بازار مسکن نه تنها کشش افزایش قیمت نداشته باشد بلکه بطور متوسط 20 تا 30 درصد نیز قیمت مسکن کاهش یابد گفت: در سال 96 و 97 شوک قیمتی به متقاضیان مسکن وارد شد که البته فقط این رشد قیمت به تنهایی مربوط به بخش مسکن نبود و سایر عوامل مثل نرخ ارز این رشد قیمت را به مسکن تحمیل کردند.
وی افزود:پس با افزایش سه برابری قیمت مسکن دیگر پس انداز خریداران برای تهیه و خرید مسکن کفایت نمی‌کند. این شد که در سال جاری شاهد کاهش میزان معاملات مسکن در حد بسیار بالایی بودیم.
محتشم با اشاره به اینکه از دست رفتن قدرت خرید مسکن باعث شد تا در فصل نقل و انتقالات شاهد افزایش قیمت در بازار اجاره باشیم اضافه کرد: بسیاری از متقاضیان مسکن قدرت خرید خود را از دست داده‌اند بنابراین میزان تقاضا در بازار اجاره نه فقط امسال بلکه سال آینده نیز افزایش خواهد یافت.
عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان در خصوص گزارش بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی در خصوص توقف کاهش قیمت مسکن و افزایش جرئی معاملات مسکن خاطر نشان کرد:به هر حال افت قیمت 20 تا 30 درصدی بعد از جهش سه برابری نمی تواند به منزله افت قیمت ها باشد بنابراین دولت در این برهه برای بالا بردن قدرت خرید مسکن باید برنامه های میان مدت اجرا کند.
وی با بیان اینکه بالا بردن تسهیلات خرید مسکن موجب رشد قیمت ها خواهد شد افزود: دولت باید برای بالا بردن قدرت خرید متقاضیان مسکن طرح خود را که همان تسهیل کردن ساخت و ساز است هر چه سریع تر اجرایی کند و به سازندگان مسکن تسهیلات مناسب ارائه کند تا عرضه مسکن از تقاضا بیش از این عقب نماند.
محتشم با اشاره به اینکه باید قیمت تمام شده مسکن کاهش یابد تصریح کرد: امیدواریم طرح های دولت برای بخش مسکن سریعا اجرا شود تا خاصیت خود را از دست ندهد.
*بالا رفتن قدرت خرید با پرداخت تسهیلات تا 80 درصد قیمت و کاهش قیمت تمام شده
fuqd کارشناسان و فعالان بازار نیز بر این باور هستند که اگر همانند دنیا تسهیلات با نرخ سود پایین و تا 70 یا 80 درصد قیمت مسکن تسهیلات پرداخت شود می تواند به بالا رفتن قدرت خرید متقاضیان کمک کند. اما به شرط اینکه قیمت ها به شکل درستی کارشناسی شود.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه در ماههای آتی همچنان ثبات قیمت مسکن را شاهد خواهیم بود، گفت:کاهش قدرت خرید مسکن موضوع جدیدی نبوده و نیست و هرگاه متقاضیان توان خرید پیدا می کنند جهش قیمت ها باعث می شود توان خرید کاهش یابد.
وی افزود: در تمام دنیا تا 80 درصد قیمت ملک تسهیلات پرداخت می شود بنابراین اگر به شکل هوشمندانه ای تسهیلات تا 80 درصد قیمت ملک به صورت واقعی و کارشناسی اعطا شود و این تسهیلات نرخ سود مناسبی داشته باشد می‌تواند به افزایش قدرت خرید متقاضیان کمک کند.
رئیس اتحادیه املاک در پاسخ به این سئوال که قدرت خرید مسکن به حدی نیست که متقاضیان مسکن به راحتی وارد بازار شوند و اتفاقا تسهیلات نیز به اندازه ای نیست که خرید و فروش به راحتی صورت بگیرد اظهار داشت:کاهش قدرت خرید مسکن سالهاست که وجود داشته و مربوط به این چند سال اخیر نیست اما به هر حال دولت ها باید علاوه بر اعطای تسهیلات، قیمت مصالح ساختمانی را که 85 درصد آن تولید داخل است را کنترل کنند تا قیمت تمام شده هر سال رو به فزونی نگذارد.
وی ادامه داد: قطعا تا پایان امسال شاهد افزایش قیمت مسکن نخواهیم بود پس اگر دولت قصد بالا بردن قدرت خرید دارد بهتر است برنامه های کوتاه مدت و میان مدت خود را هر چه سریعتر اجرایی کند تا متقاضیان مسکن بیش از این از قافله خرید مسکن مورد نیاز و مناسب عقب نمانند.
حال که قیمت مسکن بعد از یک جهش قیمتی و سپس با یک افت 30 درصدی نوسان گیری کرده و این روزها به ثبات قیمتی رسیده است دولت باید برنامه های کوتاه مدت،میان مدت و بلند مدت خود را برای اقشار مورد هدف اجرایی کند.دولت با اجرای برنامه های کوتاه مدت و میان مدت باید از فرصت ثبات قیمت استفاده کند تا متقاضیان واقعی مسکن از این برنامه ها نهایت استفاده را برده و قدرت خرید خود را با توجه به ثبات قیمتی تا پایان امسال و احتمالا سال آینده بالا ببرند.