به گزارش حلقه وصل، پس از تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۹۴ و یک دوره ۶۰ ماهه بی‌اعتنایی به ایجاد زیرساخت‌ها و تدوین اطلاعات مورد نیاز، مجلس یازدهم با هدف اجرای موثر قانون مالیات بر خانه‌های خالی به اصلاح مفاد آن اقدام کرد. به موازات قانون‌گذاری وزارت راه‌وشهرسازی نیز راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان و شناسایی مالکان دارای بیش از یک واحد مسکونی را در دستور کار قرار داد.
در شرایط کنونی، بازار مسکن از معضلی به نام تقاضای سرمایه‌ای یعنی همان افرادی که خرید فروش خانه را برای کسب سود انجام داده‌اند، رنج می‌برد و مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند مانع جدی برای ورود این تقاضا به بازار مسکن مهیا کند. در این شرایط با محدودیت تقاضای سرمایه‌ای و همچنین افزایش عرضه کل گرفته می‌توانیم، منظر ساماندهی و کاهش قمیت در بازار مسکن باشیم.
بر این اساس، فاز خوداظهاری این قانون با مشارکت کلیه هم‌وطنان (حدود ۳۰ میلیون خانوار ایرانی) در ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت در سامانه جامع املاک و اسکان از روز پنجشنبه ۱۹ فروردین ماه سال جاری آغاز شد. قانون‌گذار با هدف دستیابی به یک پایگاه داده قوی در حوزه اطلاعات مالکیت و سکونت در املاک کشور و نیز تطبیق و تقاطع‌گیری از اطلاعات قبلی موضوع خوداظهاری کلیه هم‌وطنان را در قانون گنجانده است.
هرچند که فرآیند خوداظهاری در شرایط کنونی آغاز شده اما روند بی‌اعتنایی برخی از دستگاه‌های دولتی نسبت به تکمیل زیرساخت‌های فرآیند اخذ مالیات تعجب برانگیز است، به عنوان مثال در حال حاضر وزارت رفاه از در اختیار قراردادن اطلاعات خانوارهای کشور خودداری کرده و به بهانه به روز نبودن این آمار از ارائه اطلاعات سر باز می‌زند.
از سوی دیگر یکی از نمایندگان مجلس با اشاره به آغاز عملیات اجرایی فرآیند خوداظهاری، مسئله ناتوانی دولت به منظور تقاطع‌گیری از اطلاعات را مطرح کرد است.
با همه موارد مطرح شده فرآیند خوداظهاری با در نظر گرفتن مهلت دو ماه از روز پنجشنبه ۱۹ فروردین ماه سال ۱۴۰۰ آغاز شده و امید می‌رود، پس از ماه‌های مسیر عرضه خانه‌های خالی فراهم شده و این سرمایه عظیم اقتصادی در خدمت تقاضا قرار گیرد.
از این رو، مردم باید با مراجعه به تارنمای amlak.mrud.ir به ثبت اطلاعات مالکیت و سکونت خود اقدام کنند.
لازم به تاکید است، مهیا شدن شرایط اخذ مالیات برخانه‌های خالی به سبب مهیا کردن شرایط عرضه حداقل ۲.۵ میلیون مسکن در مدت زمانی کوتاه می‌تواند تاثیر قابل توجهی در کاهش قیمت بازار مسکن به خصوص در بازار اجاره شده و فرآیند صاحب‌خانه شدن مردم که در سال‌های اخیر با سختی‌های بسیار زیادی دنبال می‌شد را تسهیل نماید.
براساس اطلاعات موجود از تجربیات جهانی فرآیند اخذ مالیات بر خانه‌های می‌تواند زمینه کاهش حداقل ۱۰ واحدهای مسکونی به خصوص در بخش‌های متمرکز جمعیت نظیر شهرهای بزرگ با جمعیت زیاد را پوشش دهد اما اگر نرخ در نظر گرفته مشابه قانون جدید، موثر تصویب شود، مقدمات کاهش قیمت، بیشتر از مقدار مذکور را مهیا خواهد کرد.
در همین رابطه برای آگاهی از روند اجرایی قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین چگونگی مشارکت شهروندان و روستانشینان در فاز خوداظهاری اطلاعات مالکیت و سکونت، گفت‌وگویی تفصیلی با محمود محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، ترتیب دادیم و سئوالات مدنظر مردم را به منظور دریافت پاسخ مطرح کردیم.
مشروح این گفتگو به شرح ذیل است:
*از هزینه‌های دولتی برای سکونت در خانه‌های خالی تا مدارسی که در شهرها تبدیل به انبار شده‌اند!
به عنوان سوال اول، ممکن است، پیرامون اهمیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی و پیامدهای اجرای این قانون برای مردم توضیحاتی ارائه دهید؟
بر اساس ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که در سال ۹۴ به تصویب رسیده بود، برای شناسایی خانه‌های خالی وزارت راه‌وشهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان شده است.
با وجود پذیرش مالکیت خصوصی برای واحدهای مسکونی خالی، باید به این نکته توجه داشت که هزینه‌هایی از محل درآمدهای عمومی کشور برای احداث تأسیسات زیربنایی و روبنایی نظیر راه‌سازی، انشعاب برق، آب، تأسیس مدرسه، بیمارستان و سایر هزینه‌ها این خانه‌های خالی صورت گرفته تا این املاک قابلیت سکونت پیدا کنند.
وقتی مالکی اقدام به احتکار و بلا استفاده گذاشتن واحدهای مسکونی کند، دولت ناچار به توسعه شهرها و هزینه‌کرد مجدد از منابع عمومی برای ارائه خدمات روبنایی و زیربنایی به مناطق جدید کند و این رویه الگوهای توسعه شهرها را به هم می‌ریزد.
از این‌رو، منطق حکم می‌کند، اخذ مالیات از خانه‌های خالی برای جبران هزینه‌های ناشی از توسعه شهرها و متقاعدکردن مالکان برای به جریان انداختن املاک فاقد سکونت کارکرد پیدا می‌کند. این تغییر رفتار، در اولویت دوم افزایش عرضه مسکن در بازار و تعادل بخشی به آن را در پی خواهد داشت.
بر اساس آمار، ۲۵ درصد پلاک‌های مسکونی سراسر کشور زمین‌های با قابلیت ساخت مسکن است که این پدیده در شهرهای متوسط و کوچک بیشتر به چشم می‌خورد. وقتی مالکان اقدامی برای ساخت اراضی در اختیارشان نکنند، دولت ناچار به توسعه شهرها و انتقال پر هزینه تأسیسات روبنایی و زیربنایی خواهد شد.
باعث تأسف است، در بافت‌های مرکزی برخی از شهرها به استناد مالکیت خصوصی و خالی نگه داشتن خانه‌ها با جمعیت حداقلی مواجه هستیم که مدارس در آن کارکرد معناداری ندارند و برای مواردی همچون انبار مورد استفاده قرار می‌گیرند، این در حالی است که برای تأسیس مدرسه در پروژه‌هایی نظیر مسکن مهر و طرح اقدام ملی با مشکلات عدیده مالی مواجه هستیم.
*برای عمل نکردن به قانون مالیات بر خانه‌های خالی بهانه‌تراشی شده است
پیشتر در دوره وزیر قبلی وزارت راه‌وشهرسازی، عباس آخوندی اظهاراتی مبنی‌بر بی ارتباط بودن قانون مالیات بر خانه‌های خالی با مأموریت‌های وزارت‌خانه مطرح می‌کرد؛ موضع شما در این باره چیست؟
از آنجا که حوزه برنامه‌ریزی مسکن از مأموریت‌های ذاتی وزارت راه‌وشهرسازی است و هدف اصلی از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، مدیریت توسعه شهری بر مبنای الگوهای برنامه‌ریزی شده است، قانون‌گذار، وزارت راه‌وشهرسازی را مکلف به اجرای قانون مذکور کرده است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، بیش از ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار خانه خالی در کشور داریم. فارغ از صحت‌سنجی و ارزیابی دقیق این آمار، توجه به سرمایه‌گذاری عمومی برای این املاک و نیاز بازار مسکن به عرضه این خانه‌ها، ایجاب می‌کند، سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی اتخاذ و اجرایی شود. هدف وزارت راه برای ورود به موضوع خانه‌های حبس شده و بلااستفاده، آزادسازی این املاک برای ورود به چرخه معاملات مسکن و جلوگیری از روند کنونی احتکار مسکن است.
یکی از مواردی که منجر به اصلاح قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سوی نمایندگان مجلس یازدهم با هدف افزایش اثربخشی قانون قبل شد، بازدیدهای متعدد و ابراز رضایت نمایندگان و متخصصان امر از ظرفیت‌های ایجاد شده در سامانه املاک و اسکان بوده است.
برای اجرای بسیاری از قوانین خواست و اراده جدی نیاز داریم؛ در غیر این صورت بهانه‌تراشی‌های متعددی برای عمل نکردن به قوانین وجود دارد. برای راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان ریالی بودجه و منابع انسانی در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار نگرفته است. متأسفانه همین عامل یکی از بهانه‌ها برای سهل‌انگاری و وقفه در روند اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۹۴ تاکنون بوده است.
* خدمات دستگاه‌های دولتی صرفاً بر اساس اطلاعات سامانه املاک و اسکان است
در اظهاراتتان به مسئله لزوم تشکیل بانک اطلاعاتی سامانه ملی املاک و اسکان به منظور برپایی زیرساخت مدیریت شهری اشاره کردید. در همین رابطه یکی از اساسی‌ترین گام‌های رو به جلو به منظور تشکیل بانک اطلاعاتی املاک و اسکان کشور، فرآیند خوداظهاری همه مردم است، شهروندان و روستا نشینان در فاز خود اظهاری قانون مالیات بر خانه‌های خالی چه اقدامی باید انجام دهند؟
بر اساس قانون جدید اخذ مالیات از خانه‌های خالی، کلیه سرپرستان خانوار اعم از شهری و روستایی از ۱۹ فروردین مکلف به اظهار و ثبت محل سکونت و تملک کلیه املاکشان از جمله واحدهای مسکونی، تجاری و اداری در سامانه املاک و اسکان به نشانی https://amlak.mrud.ir هستند تا بانک اطلاعاتی شامل محل سکونت و فعالیت خانوارها صحت‌سنجی و تکمیل شود.
نکته حائز اهمیت، خالی تلقی شدن املاکی است که به عنوان محل سکونت شهروندان اظهار نشده باشند؛ بنابراین هم‌وطنان نسبت به تبعات بی‌توجهی به اجرای این قانون آگاهی داشته باشند. بنابراین، از هم‌وطنان درخواست می‌کنم نسبت به ثبت اطلاعات سکونت و مالکیتی در سامانه املاک و اسکان از روز پنجشنبه ۱۹ فروردین طی مهلت تعیین شده ۲ ماهه اهتمام جدی داشته باشند.
*اشخاصی که فرآیند خوداظهاری را با اطلاعات خلاف واقع تکمیل کنند، مشمول جریمه سنگین می‌شوند
اگر خانواری به هر دلیل از حضور در فرآیند خوداظهاری امتناع بورزد و یا اطلاعات غلطی را در سامانه به ثبت برساند، چه پیامدهایی را باید در نظر بگیرد؟
یکی از ضمانت‌های اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، منوط شدن ارائه کلیه خدمات از سوی دستگاه‌های خدماتی بر مبنای آدرس اعلامی در سامانه املاک و اسکان است؛ بنابراین بی‌توجهی هم‌وطنان به اظهار سکونت و مالکیت در این سامانه، اختلال در دریافت خدمات دستگاه‌های دولتی را نیز در پی خواهد داشت.
همچنین خوداظهاری خلاف واقع در سامانه املاک و اسکان، در شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت، جریمه‌ای معادل ۲ برابر مالیات منظور شده برای خانه‌های خالی برای مالکان همراه خواهد داشت. در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و نواحی روستایی نیز جریمه‌ای به میزان ۲۰ درصد از میزان مالیات تعیین شده را به دنبال خواهد داشت.
*از فرصت ۱۲۰ روزه مالکان تا ضریب ۲ برابر مالیات برای دستگاه‌های حقوقی
مردم سوالات زیادی پیرامون نحوه فرآیند خوداظهاری اطلاعات املاک و سکونت دارند، به عنوان مثال مهلت‌های در نظر گرفته شده برای عرضه املاک در قانون جدید به چه صورت است یا معافیت‌های این قانون به چه نحوی طراحی شده است؟ از طرفی زمزمه‌هایی درباره برخورد قاطع با دستگاه‌های غیر همکار مطرح شده که در قالب استنکاف مورد پیگرد قانونی قرار می‌گیرد. قانون جدید پیرامون موارد مذکور چه تصمیمی گرفته است؟
در اصلاحیه قانون مذکور که آخرین نسخه قانون تلقی شد و توسط مجلس یازدهم تصویب شده است، شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت از پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی معاف هستند و نیز هر خانوار می‌تواند در شهر غیر از شهر محل سکونت، یک اقامت‌گاه فرعی به ثبت برساند که این اقامت‌گاه ثانویه نیز از پرداخت مالیات معاف خواهد بود.
همچنین انبوه‌سازان دارای صلاحیت پروژه‌های بزرگ ساختمانی تا ۱۸ ماه و سایر سازندگان تا ۱ سال پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی فرصت واگذاری املاک ساخته شده و معافیت از این قانون را دارند. مالکان نیز ۱۲۰ روز برای عرضه خانه‌های خالی به بازار فرصت خواهند داشت و پس از آن مشمول پرداخت مالیات خواهند شد.
*نرخ فعلی مالیات بر خانه‌های خالی موثر است
میزان مالیات بر خانه‌های خالی چقدر است، به عبارت دیگر اگر خانواری قصد خالی نگاه داشتن خانه خود را داشته باشد، چه مالیاتی را باید بپردازد؟
میزان مالیات برای خانه‌های خالی در سال اول ۶ برابر ارزش مالیات اجاره، در سال دوم ۱۲ برابر و در سال سوم به بعد ۱۸ برابر نرخ مالیات اجاره در نظر گرفته شده که این افزایش نرخ‌ها در قانون جدید مجلس یازدهم، بازدارندگی موثری در پی خواهد داشت.
بسیاری از اخبار پیرامون این مسئله طرح شده است که واحدهای مسکونی خالی زیادی به اشخاص حقوقی نظیر بانک‌ها و شرکت‌های بیمه‌ای تعلق دارد، آیا مالیات اشخاص حقیقی با اشخاص حقوقی در قانون جدید، برابر در نظر گرفته شده است؟
اخذ مالیات از خانه‌های خالی که تحت مالکیت دستگاه‌های حقوقی هستند، با ضریب ۲ برابری نسبت به ارقام مطرح شده صورت خواهد گرفت.
*دستگاه‌های اجرایی که به سامانه ملی املاک و اسکان اطلاعات ندهند، مجرم هستند
ممکن است، به ضمانت اجرایی این قانون و شدت برخورد با دستگاه‌های اجرایی غیر فعال در زمینه تکمیل اطلاعات سامانه، فرآیند شناسایی و اخذ مالیات بپردازید؟
از دیگر موارد مورد تأکید در قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی، الزام دستگاه‌ها به همکاری با وزارت راه و شهرسازی برای جمع‌آوری و تقاطع‌گیری اطلاعاتی است که برای تکمیل سامانه املاک و اسکان به آن نیاز داریم. به همکاری ۱۹ دستگاه با سامانه املاک و اسکان در قانون مجلس اشاره شده و حتی امتناع این دستگاه‌ها برای ارائه اطلاعات به سامانه املاک و اسکان جرم‌انگاری نیز شده است.
مهم‌ترین دستگاه‌ها در این زمینه، وزارت رفاه اجتماعی، وزارت نیرو، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان ثبت احوال و ادارات پست هستند. قانون‌گذار در اصلاحیه جدید به صراحت به ضرورت همکاری این دستگاه‌ها اشاره داشته و برخوردهای قانونی با دستگاه‌های غیر همکار از جمله انفصال از خدمت را نیز منظور کرده است.