به گزارش حلقه وصل، براساس آمارهای بخش هزینه و درآمد خانوار شهری که مرکز آمار ایران در سال جاری منتشر کرده است، طی سال ۱۳۹۷ حدود ۶۴ درصد از ایرانیان دارای مسکن ملکی و ۳۶ درصد نیز فاقد مسکن بوده اند.
همچنین براساس همین آمار، در سال گذشته حدود ۴۵ درصد از هزینه های غیرخوراکی یک خانوار شهری مربوط به هزینه های بخش مسکن بوده است. در کنار اهمیت ابعاد اجتماعی و اقتصادی مسکن برای خانوارها، همچنین برآورد می شود با رونق و رکود در این بازار، بیش از ۱۰۰ صنعت کوچک و بزرگ از این تغییرات تاثیرمی پذیرند.
* وطن امروز - مواضع غیرکارشناسی برخی اعضای اتاق بازرگانی ایران درباره FATFوطن امروز نوشته است: این روزها رسانههای دولتی برای حمایت از اجرای برنامه اقدام FATF به خط شدهاند و برخی اعضای اتاق بازرگانی ایران هم به این صفآرایی پیوستهاند. اظهارنظرهای این افراد نشان میدهد کمترین آشنایی با تحریم و FATF ندارند و به نوعی در زمین بازی دولت در حال فعالیت هستند.
به گزارش «وطن امروز»، هر چه کشور به زمان نشست بعدی گروه ویژه اقدام FATF در اواخر بهمنماه نزدیکتر میشود، فشار حامیان FATF برای تصویب لوایح کنوانسیون پالرمو و مبارزه با تأمین مالی تروریسم (CFT) روی مجمع تشخیص مصلحت نظام بیشتر میشود.
در این روزها مشاهده میشود حامیان FATF دست به هر اقدامی جهت اجرای برنامه اقدام میزنند؛ یک روز روزنامه دولت با کارشناس تخیلی مصاحبه میکند، روز دیگر با استفاده از حربه نخنما شده «تقصیر دولت قبل است» به منتقدان FATF حمله میکنند و برچسب سیاسی و جناحی بر اظهارات آنها میزنند و امروز هم افرادی را از قشرها و گروههای مختلف صنفی برای مصاحبه رسانهای در چارچوب سناریوهای از پیش طراحی شده به صف میکنند.
یکی از گروههایی که از آنها تحت عنوان «فعال اقتصادی» یا «فعال بخش خصوصی» یاد میشود، اعضای اتاق بازرگانی است. علی شریعتی، عضو هیأت نمایندگان اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی ایران با درج مطلبی در خبرگزاری دولتی ایرنا به تاریخ ۸ دیماه نوشت: «تصور سختی و تبعات پیوستن به لیست سیاه FATF برای افراد غیردخیل در حوزه تجارت آسان نیست، بویژه در زمان بعد از لغو تحریمها و کمتر کسی مدعی است که تحریمها قرار است تا ابد گریبانگیر کشور باشد».
پدرام سلطانی، نایب رئیس اتاق بازرگانی نیز طی مطلبی در کانال شخصی خود به تاریخ ۸ دیماه گفته است: «ورود ایران به لیست سیاه FATF باعث میشود بانکها و مؤسسات مالی سراسر دنیا حسابهای شرکتها و اتباع ایرانی را ببندند که میتواند حتی شامل ایرانیان مقیم در دیگر کشورها هم شود و تراکنشها را از حیث ارتباط با ایران بشدت و دقت بیش از پیش بررسی کنند و تمایل به انجام هیچ تراکنشی، حتی برای فروش غذا و دارو به ایران نداشته باشند».
احمد پورفلاح، مشاور عالی اتاق بازرگانی ایران هم در گفتوگو با ایلنا به تاریخ ۲۹ آذرماه اظهار داشته است: «من امیدوارم زودتر به عقلانیت برسیم و هر چه زودتر این مورد را تصویب کنیم، اینجا دیگر بحث فلان کشور و شیطان بزرگ مطرح نیست، بلکه موضوع قبول کردن یک سیستم پذیرفته شده جهانی است که اگر میخواهیم پول جابهجا کنیم باید منبع گیرنده و فرستنده مشخص باشد که سوءاستفادهای نشود؛ حالا اگر بگوییم ما این روال را قبول نداریم معنی خوبی از حرف ما گرفته نمیشود».
حسین سلاحورزی، نایبرئیس اتاق بازرگانی ایران و رئیس اتاق بازرگانی لرستان نیز در گفتوگو با ایلنا در تاریخ یک دیماه گفته است: «تحریمهای آمریکا یکجانبه و ظالمانه است و تمام دنیا به مظلومیت و حقانیت ایران پی برده است، حالا اگر FATF و ۲ کنوانسیون دیگر یعنی پالرمو و CFT را تصویب نکنیم، وجهه ایران در دنیا تغییر میکند، زیرا این قانونی است که شورای امنیت سازمان ملل تصویب کرده و اگر ما حرکتی در جهت مخالفت با این مصوبه امنیتی شورای امنیت انجام دهیم تبدیل به تهدید جهانی میشویم و بلافاصله از سوی این شورا متهم به انواع تخلفهای بینالمللی خواهیم شد».
نمونههای ذکر شده تنها برخی مصاحبههای اعضای اتاق بازرگانی با رسانههای حامی FATF است. نادرست بودن و پرت بودن اظهارات از واقعیتهای میدانی نشان میدهد اعضای اتاق بازرگانی حتی بدیهیات FATF را هم نمیدانند.
به عنوان مثال نمیدانند اساسا کنوانسیونهایی مانند پالرمو و CFT مصوب شورای امنیت سازمان ملل نیستند، بلکه در قطعنامههای مجمع عمومی سازمان ملل پذیرفته میشوند و در پیوستن به کنوانسیونهای مذکور الزام حقوقی بینالمللی وجود ندارد. بنابراین تا زمانی که این دو کنوانسیون تصویب نشود، دستاویز حقوقی برای برچسب خوردن به عنوان تهدید جهانی وجود نخواهد داشت.
از اظهارات اعضای اتاق بازرگانی در رابطه با تبعات عدم پذیرش خواستههای FATF مشخص است که نمیدانند هدف اقدامات مقابلهای FATF فرد و نهاد نیست، بلکه قلمروی مالی هر کشور است و اساسا این تحریمهای آمریکاست که افراد و نهادها را هدف قرار میدهد.
اعضای اتاق بازرگانی بعضا در اظهارات خود مسأله تحریمهای آمریکا را کوچک میشمارند و آن را گذرا و موقتی معرفی میکنند، در صورتی که کشور ایران ۴ دهه است که تحت تحریمهای آمریکا قرار دارد و اگر آمریکا در جایی از تحریم علیه ایران جواب گرفته باشد، قطعا به عنوان یک ابزار راهبردی در برابر ایران استفاده خواهد کرد.
از دیگر ادعاهای واهی اعضای اتاق بازرگانی مقبولیت جهانی FATF در مبارزه با پولشویی و تأمین مالی تروریسم است، در صورتی که حتی اروپاییها هم FATF را قبول ندارند و مستقلا لیست قلمروهای پر ریسک را منتشر میکنند و به دنبال ایجاد نهاد موازی برای مبارزه با پولشویی هستند.
اعضای اتاق بازرگانی که در حمایت از FATF مصاحبه میکنند، ادعا دارند با عدم تصویب لوایح CFT و پالرمو ایران به کرهشمالی تبدیل میشود، در صورتی که کرهشمالی CFT را تصویب کرده و هنوز هم در لیست اقدام مقابلهای قرار دارد. این تنها برخی ادعاهای اعضای اتاق بازرگانی است که نشان میدهد در زمینهای که با برچسب «فعال اقتصادی» اظهار نظر میکنند، هیچگونه دانش فنی و حقوقی ندارند و مطالبی را تکرار میکنند که گویا از جای دیگر به آنها گفته شده است.
البته این موضعگیریهای اعضای اتاق بازرگانی در گذشته هم سابقه داشته است. بعضی افرادی که حامی FATF هستند، در حمایت از برجام نیز موضعگیریهای مشابهی داشتهاند؛ اعضای اتاق بازرگانی با حمایت از تصویب اجرای برجام در مجلس شورای اسلامی، بهبود روابط بینالمللی ایران و برداشته شدن تحریمها را عامل رونق اقتصاد برمیشمردند.
در دوره منتهی به انتخابات مجلس دهم شورای اسلامی هم اعلام کردند که به مدافعان برجام رأی میدهند و ابراز امیدواری کردند اندیشه حاکم بر کلیت مجلس دهم، آن اندیشهای باشد که از طریق را برای رسیدن به برجام هموار کرده و از آن حفاظت میکند.
اما بعد از اینکه برجام اجرا شد و گشایش جدی برای اقتصاد کشور حاصل نشد، اذعان کردند اثر سوءمدیریتهای داخلی بیشتر از تحریمهای خارجی است و راه نجات اقتصاد کشور جز از طریق حمایت از تولید که محور بندهای اقتصاد مقاومتی است، از راه دیگری نمیگذرد.
کسانی که اکنون از اجرای برنامه اقدام FATF و تصویب لوایح CFT و پالرمو حمایت میکنند، باید از تجربه گذشته خود در رابطه با برجام درس بگیرند و بیش از این در زمین دولت بازی نکنند. در برهه کنونی تصویر چندان مثبتی از اتاق بازرگانی در اذهان عمومی به خاطر میدانداری در حمایت از برجام وجود ندارد؛ اعضای اتاق بازرگانی که از FATF حمایت میکنند، بدانند همراهی آنها با دولت عایدیای جز تخریب بیشتر تصویر این نهاد در اذهان عمومی نخواهد داشت؛ قطعا مردم ایران به کسانی که از خودتحریمی حمایت میکنند، جایزه نمیدهند و برای آنها کف و سوت نمیزنند.
* فرهیختگان - آمار مشکوک بازار مسکنفرهیختگان درباره معاملات و قیمت مسکن در آذر گزارش داده است: براساس آمارهای بخش هزینه و درآمد خانوار شهری که مرکز آمار ایران در سال جاری منتشر کرده است، طی سال ۱۳۹۷ حدود ۶۴ درصد از ایرانیان دارای مسکن ملکی و ۳۶ درصد نیز فاقد مسکن بوده اند.
همچنین براساس همین آمار، در سال گذشته حدود ۴۵ درصد از هزینه های غیرخوراکی یک خانوار شهری مربوط به هزینه های بخش مسکن بوده است. در کنار اهمیت ابعاد اجتماعی و اقتصادی مسکن برای خانوارها، همچنین برآورد می شود با رونق و رکود در این بازار، بیش از ۱۰۰ صنعت کوچک و بزرگ از این تغییرات تاثیرمی پذیرند.
بر این اساس هیچ محل تردیدی باقی نمی ماند که هر تغییر و تحول در این بازار می تواند ساختار عرضه و تقاضا در بازار مسکن را دچار تحول کند.اگرچه بازار مسکن متأثر از شرایط اقتصاد کلان بوده و بسته به ساختار عرضه و تقاضا در کشورهای مختلف، شرایط متفاوتی دارد، اما در ایران با توجه به شرایط حاکم بر اقتصاد در دهههای اخیر و همچنین وجود برخی از نقیصهها، بازار مسکن همواره با نوسانات شدید قیمتی و به تبع آن، دورههای رونق و رکود شدید در سرمایهگذاری همراه بوده است.
در این زمینه بررسی داده های ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی ایران از میزان تغییرات قیمت مسکن طی ۹ماهه سال جاری نشان می دهد گرچه روند کلی تغییرات قیمت ها نسبت به مدت مشابه سال ۱۳۹۷ رشد ۳۵ درصدی را داشته، اما از شهریور سال جاری ریزش قیمت ها در بازار مسکن ایران آغاز شده و این وضعیت تا پایان آبان ماه ادامه داشته است.
همچنین در بخش معاملات نیز بررسی تحولات این بخش در شهر تهران نشان می دهد پس از اردیبهشت و خرداد، طی ۵ ماه در هیچ ماهی تعداد معاملات به ۵ هزار فقره نرسیده است. اما مسئله به همین جا ختم نمی شود، چراکه بانک مرکزی ایران و وزارت راه و شهرسازی داده های آماری از وضعیت قیمت و معاملات در آذرماه منتشر کرده اند که بسیار قابل تامل بوده و جای بحث و بررسی است، به طوریکه طی آذرماه سال جاری قیمت مسکن در تهران به ازای هر مترمربع رشد ۸.۵ درصدی و در حوزه معاملات نیز رشد نزدیک به ۱۳۵ درصدی را تجربه است.
همچنین حتی در منطقه یک تهران طی یک ماهه آذر، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی بیش از ۷.۵ میلیون تومان افزایش یافته است. با روندی که بازار مسکن تهران در ۸ ماهه سال جاری داشته است، انتظار تحولات چشمگیر در آذرماه بیشتر شبیه به توهم و رویا می ماند تا واقعیت. در همین زمینه دو فعال بخش مسکن به «فرهیختگان» می گویند آمارهایی که دولت برای تحولات آذرماه بخش مسکن منتشر کرده، به هیچ وجه با واقعیت کف بازار مسکن که آنها هر روز آن را لمس می کنند، صحت نداشته و افزایش قیمت ها و معاملات کاملا جوسازی است. به اعتقاد این دو کارشناس روند جاری در بازار مسکن روندی رو به آرامش و ریزش قیمت ها است.
با توجه به اینکه آمار تعداد و قیمت معاملات بخش مسکن از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج می شود، در این زمینه خبرنگار «فرهیختگان» این موضوع را از دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی پیگیری کرد که حاصلی نداشت و آنها هم تناقض ها را به بانک مرکزی حواله می دهند. به هر حال مسئله بی پاسخ این است که دولت با کدام هدف نانوشته، جو روانی بازار مسکن را متنشج می کند.
رشد ۷.۵ میلیون تومانی قیمت مسکن در یکماه!
طبق دادههای گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که ماهانه از سوی بانک مرکزی ایران منتشر میشود، متوسط قیمت مسکن تهران از حدود ۱۲ میلیون و ۴۶۳ هزار تومان بهازای هر مترمربع در آبان، با افزایش حدود یکمیلیون و ۶۲ هزار تومانی (افزایش ۸.۵ درصدی) به ۱۳ میلیون و ۵۲۶ هزار تومان در پایان آذرماه رسیده است. بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران، قیمت مسکن در منطقه یک با افزایش ۷.۵ میلیون تومانی در هر مترمربع (افزایش ۳۲ درصدی) بیشترین افزایش را داشته است.
پس از منطقه یک، منطقه ۱۹ با افزایش یکمیلیون و ۳۷۰ هزار تومانی (افزایش ۱۹.۸ درصدی) در رتبه دوم، منطقه ۱۶ با افزایش یکمیلیون و ۳۴۲ هزار تومانی (افزایش ۱۹.۳ درصدی) در رتبه سوم، منطقه ۴ با افزایش یکمیلیون و ۲۰۸ هزار تومانی (افزایش ۸.۸ درصدی) در رتبه چهارم و منطقه ۲۲ نیز با افزایش ۹۹۳ هزار تومانی در هر مترمربع (افزایش ۸.۸ درصدی) در رتبه پنجم قرار دارد. براساس این گزارش، قیمت مسکن در مناطق ۱۲ و ۱۳ به ترتیب با کاهش ۳.۷ درصدی و ۰.۱ درصدی روندی کاهشی داشته و در ۱۵ منطقه نیز کمتر از متوسط شهر تهران رشد داشته است. همچنین در منطقه ۶ و منطقه ۳ رشد قیمت کمتر از یکدرصد بوده است.
رشد ۱۳۴ درصدی معاملات؛ توهم یا واقعیت؟
در کنار افزایش غیرواقعی قیمتها، بررسی آمارهای بانک مرکزی از بخش معاملات مسکن در آذرماه نشان میدهد معاملات مسکن به طور متوسط در شهر تهران در آذرماه با رشد نزدیک به ۱۳۵ درصدی (دقیقا ۱۳۴.۷ درصد) به ۹ هزار و ۵۳۷ فقره در آذرماه رسیده است. بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین افزایش تعداد معاملات مربوط به منطقه ۱۹ با رشد ۲۲۴ درصدی، منطقه ۱۳ با رشد ۲۱۸ درصدی، منطقه ۹ با رشد ۲۰۷ درصدی، منطقه ۲۰ با رشد ۱۸۲ درصدی و منطقه ۱۲ با رشد ۱۶۷ درصدی بوده است. همچنین براساس آمار مذکور، مناطق۱۶، ۶ و ۷ کمتر از سایر مناطق افزایش معاملات را تجربه کردهاند. در نگاه اول با توجه به روند کاهشی که تعداد معاملات مسکن در شهر تهران طی ماههای اخیر داشته است، بهنظر میرسد این آمارها را که بانک مرکزی از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج کرده، محل شک و تردید است که در این زمینه دو فعال بخش مسکن در ادامه توضیح خواهند داد که آمارهای مذکور با واقعیت کف بازار مطابقت ندارد.
مصطفیقلی خسروی، رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور:قطعا آمارسازی است
مصطفیقلی خسروی، رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در پاسخ به این سوال «فرهیختگان» که آیا افزایش ۷.۵میلیون تومانی هر مترمربع زیربنای مسکونی در منطقه یک (رشد ۳۲ درصدی) طی یکماه اخیر طبیعی است، با تعجب گفت: «۷.۵ میلیون تومان در یک مترمربع آنهم در دوره رکود! بههیچوجه باور نکنید، اینها یا توهم است یا دستکاری آماری. اقتصاد ما سیاسیشده و هرکسی هرچه دلش میخواهد انجام میدهد.» رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در پاسخ سوال دوم «فرهیختگان» که چطور ممکن است دادههایی که بانک مرکزی و وزارت راهوشهرسازی از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استخراج میکنند، اشتباه باشد، اظهار کرد: «متاسفانه در حوزه مسکن ما یک مرجع آماری مستندی که تحولات بخش مسکن را بهطور دقیق منتشر کند نداریم، آمارها هم سیاسیشده است.»
مشاوران املاک منطقه یک هم تکذیب کردند
خسروی پس از مصاحبه اولش با «فرهیختگان»، برای اطمینان بییشتر از وضعیت قیمت مسکن در منطقه یک، با رئیس اتحادیه شمیران و چند نفر از مشاوران املاک در این منطقه گفتوگویی انجام داد و در دومین مصاحبه به «فرهیختگان» گفت: «همین الان با محمدرضا قاسمی، رئیس اتحادیه شمیران و چند نفر از مشاوران املاک منطقه یک تماس تلفنی داشتم که میگویند افزایش قیمتها در منطقه صحت نداشته و روند کاهشی بوده است.» خسروی در ادامه به «فرهیختگان» گفت: «نمیدانم آنهایی که قیمتها را مصنوعی تغییر میدهند، به چه هدفی میخواهند در بخش مسکن برسند. من نمیدانم اینهایی که میگویند در یکماه هر مترمربع مسکن هفتمیلیون تومان افزایش قیمت داشته، این آمارها را از کجا آوردهاند. سوال اینجاست که چه کسانی این آمارها را بهروزرسانی میکنند. شما اهالی رسانه رسالت دارید از حق مردم دفاع کنید و اجازه ندهید با روح و روان مردم بازی شود. وقتی ما بهعنوان مشاوران املاک که در کف بازار هستیم میگوییم قیمتها بالا نرفته، این توهم نیست ما واقعیت را روزانه لمس میکنیم؛ اما کسانی که آمارها را سیاسی کردهاند، قطعا اهداف دیگری دارند و شاید هم میخواهند بهطور مصنوعی به مردم تلقین کنند که مسکن در رکود نیست.»
۴ درصد افزایش معاملات داشتیم نه ۱۳۴ درصد!
خسروی درمورد رشد ۱۳۴ درصدی معاملات در تهران طی آذرماه افزود: «این رشد ۱۳۴ درصدی بههیچوجه مورد تایید ما نیست. اصلا چه کسی باور میکند در زمان رکود بازار مسکن، طی یکماه تعداد معاملات رشد ۱۳۴ درصدی داشته باشد. من این آمارها را قبول ندارم، ما در کف بازار که هستیم و اطلاع دارم که تعداد معاملات در آذرماه نسبت به آبان حدود ۴ درصد افزایش داشته است. کسانی که افزایش ۱۳۴ درصدی را منتشر میکنند لطفا به ما هم بگویند چه اتفاقی در این یکماه اخیر افتاده که ما در کف بازار از آن بیخبر هستیم. شاید هم ما اطلاع نداریم و در یکماه اخیر مردم پولدار شدهاند و میخواهند مسکن بخرند.»
در تهران افزایش قیمت نداریم
خسروی ادامه داد: «توجه داشته باشید ما در چهار دهه اخیر چهار جهش قیمتی قابلتوجه داشتهایم که بار اول در سال ۶۸، بار دوم در سال ۸۶، بار سوم در سال ۹۱ و بار چهارم نیز در سال ۹۷ اتفاق افتاده است. وقتی نرخ ارز بالا میرود، قیمت طلا تغییر میکند و بهطور کلی وقتی بازارهای موازی رشد چشمگیری دارند، این قیمتها در بخش مسکن نیز اثر میگذارند که این امر روند طبیعی است. اما توجه داشته باشیم بخش مسکن بیشترین رشد خود را در سال ۹۷ که بازارهای موازی هم رشد داشتند، تجربه کرده و در حال حاضر افزایش قیمت در بازاری که عمیقا در رکود فرو رفته، بههیچوجه منطقی نیست.»
آمارسازیها رکود را عمیقتر می کند
رئیس کمیسیون املاک اتاق اصناف کشور در ادامه افزود: «این قیمتها و آمارسازیهای مصنوعی بهنفع بازار مسکن نیست و نتیجهاش قطعا تعمیق رکود و کسادی در بازار مسکن خواهد بود. همینطور این امر میتواند قیمت اجارهبها را نیز که تابعی از قیمت فروش مسکن است، بالا ببرد. با اطمینان بسیار بالا به مردم میگویم بخش مسکن در آذرماه افزایش قیمتی نداشته است. به همه اهالی رسانه توصیه میکنم اجازه ندهید این شایعات بهجای واقعیتهای بازار مسکن در جامعه رواج پیدا کند. این شایعات علاوهبر تعمیق رکود، هم موجب بیماری در اقتصاد میشود و هم قدرت خرید طبقات اجتماعی را درهم میکوبد.»
بازار مسکن همچنان آرام خواهد بود
خسروی در پایان گفت: «در حال حاضر هیچ اتفاقی در مسکن نیفتاده لذا رشد و جهش در این بازار، انتظاری بیهوده است. این آمارها ذهن مردم را بههم میریزد، اما من در کف بازار درمورد قیمت مسکن به مردم میگویم در یکماه اخیر در تهران افزایش قیمتی نداشتهایم.»
دریافت و فهم من و همکاران و فعالان بازار مسکن این است که در حال حاضر بازار مسکن روند آرام خود را ادامه میدهد. این را هم اضافه کنم که البته بازار مسکن در ماههای قبل از عید با شایعات همراه خواهد بود (کسانی که شایعات پیشبینیهای نسبت به افزایش قیمتها در سال آینده را منتشر میکنند) اما این شایعات چندان بر افزایش قیمت تاثیر نخواهد داشت و به اعتقاد من پس از عید نیز فقط شاخص بانک مرکزی است که حدود ۴ درصد روی قیمت در بخش مسکن اثر خواهد گذاشت و نباید منتظر اتفاق غیرعادی در این زمینه باشیم. بازهم تاکید میکنم ما در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت جدیدی را نداریم و تصور من این است که اگر این دستکاریهای قیمتی اتفاق نیفتد، بازار مسکن همچنان روند آرامی را تجربه خواهد کرد. به مردم توصیه میکنم شایعات افزایش قیمت را باور نکنند، چراکه این آمارسازیها هم به ضرر خریدار و هم به ضرر فعالان بازار مسکن است.»
حسام عقبایی، نایبرئیس اول اتحادیه املاک تهران: قیمت مسکن ۱۵ درصد کاهش می یابد
درمورد سوال شما درباره صحت آمارهای ارائهشده از سوی بانک مرکزی و وزارت راهوشهرسازی معتقدم این سوال دو وجه دارد؛ اول اینکه آیا رشد ۱۳۴ درصدی تعداد معاملات در تهران واقعیت دارد یا نه؟ و مطلب دوم اینکه این موضوع اگر واقعیت دارد چه تاثیری در آینده بازار مسکن خواهد داشت. درمورد بخش اول باید بگویم من در این آماری که دولت منتشر کرده، بهقول حقوقدانان جرح دارم. جرح به این معنی که معتقدم این آمارها واقعیت موثقی نبوده و جامع، متقن، فراگیر و دقیق نیستند.
اما مساله دوم این است که فرض بگیریم آماری که دولت درمورد افزایش ۱۳۴ درصدی معاملات و ۸.۵ درصدی قیمتی ارائه کرده، درست باشد و من براساس صحت آمار بخواهم تحلیل کنم (اگرچه بازهم تاکید میکنم این آمارها از نظر من صحت ندارند)، من فکر میکنم به این دلیل که رویکرد دولت فعلی در حوزه مسکن رویکرد شعاردرمانی و گفتاردرمانی است و بهویژه وزارت راهوشهرسازی در عملکرد ۶ ساله خود را برمبنای گفتاردرمانی و شعاردرمانی گذاشته و عملگرایی وجود نداشته و پروژه اصلی دولتهای یازدهم و دوازدهم مسکن اجتماعی بوده که هیچ حرکتی طی ۶ ساله گذشته نداشته، لذا برنامه دولت و وزارتخانه مسئول، صرفا جوسازی در بخش مسکن است.
اما به فرض که این افزایش قیمت و تعداد معاملات صحت داشته باشد، این اتفاق به مفهوم این نیست که بخش مسکن دچار یک رونق یا دگرگونی یا تغییر بنیادینی شده یا خواهد شد، چراکه ما در ۱۰ سال گذشته سالهایی را داشتهایم که بازار مسکن رونقی داشته (بهمعنی افزایش میزان معاملات) و در سالهایی هم شاهد رکود در بخش مسکن بودهایم، اما در همان سالی که مجموع سال، بازار مسکن رکود داشته، ماههایی هم وجود داشته که تعداد معاملات و قیمت مسکن نیز رشد داشته است.
همچنین در سالهایی هم شاهد بودهایم در اوج رونق مسکن، تعداد و قیمت معاملات در برخی ماهها کاهشی بوده است. پس یکماه نمیتواند معیار تصمیمگیری در بازار مسکن قرار گیرد. لذا اینکه در طول یکسال اخیر طی آذرماه به فرض هم قیمت و هم تعداد معاملات افزایش یافته باشد، این به آن مفهوم نیست که در دی، بهمن و اسفند و بهار سال آینده قیمتها و معاملات در بازار مسکن روند افزایشی خواهد داشت.
۸ شرطی که باید باشند تا یخ مسکن باز شود
اینکه حالا آقایان در دولت آمدهاند که به جامعه تلقین کنند در بازار مسکن رونق وجود دارد، هر هدفی داشته باشند باید تاکید کنم ما نمیتوانیم با تلقین مصنوعی و جنگ روانی به جامعه، رونق را به بازار مسکن برگردانیم. رونق زمانی به بازار مسکن برمیگردد که:
۱- تولید افزایش پیدا کند.
۲- قدرت خرید مردم بهبود پیدا کند.
۳- تسهیلات بانکی اصلاح شود.
۴- مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی افزایش یابد.
۵- مبلغ تسهیلات بانکی افزایش یابد.
۶- سود تسهیلات کاهش پیدا کند.
۷- دولت زمین در اختیار انبوهسازان قرار دهد.
۸- انبوهسازان بهکار گرفته شوند.
۹- معافیتهای مالیاتی برای تولیدکننده نه دلالان در نظر گرفته شود.
اینها مواردی هستند که میتوانند تولید را در کشور بالا ببرند. توجه داشته باشید ما سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار مورد ازدواج داریم که دو سال آینده دولت فعلی این میزان درمجموع بیش از ۱.۵ میلیون خواهد بود، این در حالی است که دولت میگوید طی دو سال آتی (تا پایان دولت) میخواهد ۴۰۰ هزار واحد مسکن بسازد که این میزان معادل یکششم ازدواجهای کشور هم نمیشود. پس طرح ملی مسکن هم هیچ تاثیری در روند کلان بازار مسکن نخواهد داشت.
تا پایان شهریور ۹۹ مسکن ریزش ۱۵ درصدی دارد
اما درمورد روند قیمتها در سال جاری هم باید بگویم ممکن است در یکماه روند معاملات و قیمت افزایش یابد اما براساس اطلاعاتی که ما بررسی کردیم، میانگین قیمت و معاملات در چندماه اخیر بهویژه پاییز سال جاری، کاهشی بوده است. لذا اینکه کسی بخواهد با استناد به آمارهای یکماه ادعا کند یخ بازار معاملات بازار مسکن شکسته یا بازار مسکن از خزان خارج شده است، این ادعای صحیحی نیست.
بهنظر من بازار مسکن مانند فصل پاییز هنوز هم در خزان است و در فصل زمستان نیز روند آن زمستانی و سرد خواهد بود. پیشبینی ما فعالان بخش مسکن این است که معاملات مسکن در ایران تا پایان شهریور سال ۱۳۹۹ در حوزه خرید و فروش با رکود غیرتورمی همراه خواهد بود، یعنی هم رکود داریم و هم افزایش قیمت نخواهیم داشت.
حتی از زمستان ۹۸ یعنی از اول دیماه سال جاری تا پایان شهریور سال ۱۳۹۹ پیشبینی بنده این است که ما مجددا بهطور متوسط شاهد کاهش ۱۵ درصدی قیمت (درمجموع نه در یکماه) خواهیم بود. دلیل هم این است که رشد قیمت مسکن در نیمه اول سال ۱۳۹۸ چهاربرابر تورم بوده و قدرت خرید مردم هم از این روند جا مانده است. لذا براساس اصول علمی و روندها در بازار، قیمت مسکن باید همپای قدرت خرید مردم ریزش پیدا کند تا به قیمت واقعیت و حقیقی برسد.
* دنیای اقتصاد - رفت و برگشت عجیب خودروهای مونتاژی به خطوط تولیددنیای اقتصاد نوشته است: رفت و برگشت خودروهای مونتاژی به خطوط تولید ایران خودرو و سایپا تبدیل به معمایی برای مصرفکنندگان بهخصوص ثبت نامکنندگان این خودروها شده است.در جدیدترین رفت و برگشت مونتاژیها شاهد هستیم که سراتو محصول کرهای خودروسازی سایپا و دانگ فنگ محصول چینی ایران خودرو براساس آمارهای تولید آذر سال جاری که توسط این دو خودروساز به سازمان بورس ارائه شده است، بار دیگر به خطوط تولید بازگشتهاند.
این مساله در ماههای پیش در ارتباط با محصولات خانوادههای رنو و برلیانس نیز اتفاق افتاده بود.آبیپوشان جاده مخصوص در زمان ذکر شده ۸ دستگاه دانگ فنگ را در خطوط تولید خود نهایی کردهاند. همچنین آمارها نشاندهنده تولید ۴۰ سراتو توسط نارنجی پوشان جاده مخصوص در آخرین ماه فصل پاییز است.هر دوی این خودروها در آمار تولید آبان ماه خودروسازان جایی نداشتند.
پیشتر سایپا در مرداد ۹۸ اعلام کرده بود به دلیل بدعهدی طرف کرهای، امکان تولید سراتو برای این خودروساز وجود ندارد. سایپا تاکید کرده بود که خط تولید سراتو نیز جمعآوری خواهد شد. با این حال مشاهده میشود بعد از ۴ ماه که خبر جمع آوری خط تولید این محصول از سوی سایپاییها منتشر شد، ۴۰ سراتو در خطوط تولید این خودروساز تکمیل شده است. البته سایپا در آن زمان اعلام کرده بود که تمام تعهدات خود در ارتباط با سراتو را تکمیل خواهد کرد.اما وضعیت دانگ فنگ به مراتب پیچیده تر است. ایران خودروییها از مهرماه در اطلاعیههایی که به منظور جایگزین کردن محصولاتی که امکان تولید آنها برای این خودروساز وجود ندارد، همواره جای ویژهای برای دانگ فنگ در نظر گرفته بودند. با این حال ۸ دستگاه از این خودرو در آذر ماه در خطوط تولید ایران خودرو دیده شد. حال سوال اینجاست که چرا این رفت و برگشتها در ارتباط با خودروهای مونتاژی اتفاق میافتد؟
برای این منظور دو دلیل قابل تصور است.دلیل اول در این ارتباط را باید تلاش خودروسازان برای جلوگیری از ضرری دانست که از ناحیه تحویل محصولات مونتاژی با قیمت قدیم روی دست تولیدکنندگان میماند.بنا بر مصوبه وزارت صمت، خودروسازان مکلف بودند تا تعهدات معوق خود را که مربوط به سالهای ۹۷-۹۶ است با قیمتهای قدیم به مشتریان تحویل دهند.
این در شرایطی است که تحویل این خودروها با قیمت قدیم خودروسازان را با توجه به اعمال تحریمها با زیان هنگفتی مواجه میکرد. به این ترتیب خودروسازان تلاش کردند تا با اقناع پیشخریدکنندگان و جایگزین کردن این خودروها با محصولات پرتیراژ خود، مشتریان را راضی کنند.اما همان طور که اشاره شد برای رفت و برگشت مونتاژیها به خطوط تولید دلیل دیگری نیز قابل تصور است. بعد از بازگشت تحریم ها، مسیر واردات و ترخیص کالا از گمرکات کشور به دلیل سیاستهای دولت در این زمینه تنگ شد.
این اتفاق سبب شد تا خودروسازان نیز برای ترخیص پکهای محصولات مونتاژی خود دچار چالش شوند. این گمان وجود دارد که محصولات مونتاژی که از خطوط تولید حذف و چندی بعد دوباره به خطوط تولید باز میگردند در واقع پکهایی هستند که به تدریج از گمرک ترخیص و به خطوط تولید منتقل میشوند.به هر حال رفت و برگشت مونتاژیها به خطوط تولید به هر کدام از دلایل یاد شده که اتفاق افتاده باشد، فقط یک نتیجه دارد و آن بیاعتمادی پیش خریدکنندگانی است که ماهها پیش سرمایه خود را در اختیار خودروسازان قرار داده اما همچنان بلاتکلیف هستند.
* خراسان - دولت اگر ۲۰۰ میلیارد دلار هم داشت برنامه نداشتخراسان در واکنش به سخنان روحانی نوشته است: رئیس جمهور دیروز در مراسم افتتاح قطار برقی هشتگرد به انتقادها از دولت در خصوص مدیریت ضعیف این گونه پاسخ داد که طی دو سال ۹۷ و ۹۸ در مجموع ۱۰۰ میلیارد دلار درآمد نفتی و ۱۰۰ میلیارد دلار منابع اعتباری خارجی از دست رفته است و تصریح کرد:
« وقتی آب نیست و غذا نیست، طرف هرچه قوی باشد در خطر قرار می گیرد».با یک محاسبه ساده معلوم می شود که چنان چه طی دو سال اخیر دو میلیون بشکه در روز از صادرات نفت کشور از دست رفته باشد و متوسط قیمت نفت را هم دست بالا ۶۰ دلار در نظر بگیریم کل درآمد نفتی از دست رفته ۴۴ میلیارد دلار در سال خواهد بود. حالا بماند که قطعا طی این دو سال دو میلیون بشکه در روز از دست نرفته است. چرا که تحریم نفتی از آبان ۹۷ شروع شد و طی ماه های قبل از تحریم هم، بسیاری از مشتریان بیش از میزان معمول خود خرید کردند. بنابراین متوسط سالانه در حد معمول بوده است. بعد از آن هم تا اردیبهشت ۹۸ مشتریان اصلی معافیت داشتند و اکنون هم صادرات صفر نیست!
از این موضوع هم بگذریم که در سال های ۹۵ و ۹۶ که درآمد نفتی جهش کرد و هر روز از برقراری خطوط اعتباری چند ۱۰ میلیارد دلاری از کشورهای مختلف خبر می رسید و ارزهای آزادشده در طول مذاکرات هم در اختیار کشور بود، چه تحولی رخ داد؟ مگر در همان سال ۹۶ برخی از مردم به خاطر مشکلات معیشتی به خیابان نیامدند؟
به این هم کاری ندارم که با یک جست وجوی ساده، می توان اظهاراتی از خود ایشان یافت که ناقض اظهارات فوق است. آن جا که تحریم ها را فرصتی برای رشد یا فرصتی برای انسجام توصیف کرده بودند یا آن جاکه پیش از ریاست جمهوری، ضعف مدیریت داخلی را علت اصلی و تحریم ها را مشکل فرعی کشور دانسته بودند. به این هم کاری ندارم که انگیزه رئیس جمهور از این گونه اظهارات چیست؟ واضح است که ایشان در موقعیت فعلی، مجبور است در برابر منتقدان و جناح رقیب ( که البته بین آن ها منصف هست و غیرمنصف هم هست) از خود دفاع کند. بنابراین ورود به این موضوع، ورود به دعوایی است که به ما مردم، ربطی ندارد!
به هر کدام از موضوعات فوق که بپردازیم، تکرار مکررات و بازی کردن در زمینی است که گرهی از مشکلات کشور باز نخواهد کرد. مطرح کردن موضوعات جنجالی، حربه اهالی سیاست است برای انحراف افکار عمومی. به این هم کاری ندارم که چطور شده اهالی سیاست هنوز در دهه ۷۰ و ۸۰ سیر می کنند و شگردهای قدیمی را در برابر جامعه ای استفاده می کنند که به این بازی ها واقف است و با یک جست وجوی ساده تناقضات گفتار و رفتار افراد را در موقعیت های متفاوت، پیش چشم می بیند.می خواهم به یک موضوع مهم تر بپردازم که شاید یک گام به پیش باشد.
همین الان فرض کنیم که تحریم ها رفع و لوایح FATF (به عنوان موضوع دیگری که مدت هاست محل دعوای سیاسی است و قطعا به اندازه ای که محل بحث و جدل است مهم نیست) تصویب شده است. همه درآمدهای معمول برقرار شده و نه تنها سالانه ۲۰۰ میلیارد دلاربلکه هزار میلیارد دلار بر درآمد بخش عمومی کشور افزوده شده است. آیا تضمینی هست که تحولی رخ دهد؟ این منابع سرشار در مسیر کدام برنامه توسعه مدون استفاده خواهد شد؟ مگر در نیمه دوم دهه ۸۰ درآمدهای سرشاری نداشتیم، چه شد؟ آیا سیاست گذاری کلان اقتصادی به نحوی تغییر کرده است که شرایط پیشین تکرار نشود؟
آیا اصلاحی در سیستم بوروکراسی کشور رخ داده است که میزان زیادی از منابع را تلف نکند و حجم بیشتری را فراری ندهد؟ در این نظام حکمرانی اقتصادی که مسائل پیچیده و مهم اقتصادی را در یک جلسه شبانه بررسی می کند و به تصمیمی فاجعه بار می رسد، چه تضمینی وجود دارد که منابع حاصل، مثل سال های ۹۲ تا ابتدای ۹۷، صرف سرکوب بازارها و ایجاد رکود و توزیع رانت و تشدید فرار سرمایه نشود؟
البته واضح است که درآمد نفتی مهم است. باید به دنبال تعیین تکلیف محققانه و فنی و غیرسیاسی FATF بود. رفع یا دورزدن موثر تحریم ها مهم است. اما سخن این است که گلوگاه کجاست؟ وقتی در آزادراه توسعه کشور، گلوگاه ها فراخ نشود، عریض کردن جایی دیگر، کمک زیادی به حرکت کشور نخواهد کرد. گلوگاه هم، به اعتقاد بسیاری از صاحب نظران و به گواه تجربیات ریز و درشت متعدد، نظام حکمرانی اقتصادی کشور در سطوح مختلف است.
ابتدا در سطح سیاستگذاری که هرگز نتوانسته یک برنامه سازگار توسعه ای برای کشور تدوین کند و مهم تر از آن در سطح اجرایی و بوروکراسی است که نه تنها نتوانسته برنامه های نیم بند سیاست گذاران را اجرا کند بلکه موانع متعددی هم ایجاد کرده است و البته به حجم قابل توجهی از فساد هم دامن زده است. درآمد ۱۰۰، ۲۰۰ یا هزار میلیاردی، با تزریق در یک نظام حکمرانی اقتصادی معیوب، کمک هایی خواهد کرد اما حرکت و تحولی ایجاد نخواهد کرد. از همه بدتر این که این نظام حکمرانی اقتصادی در برابر ورود نسل جدید و فکرهای نو و تحول گرا هم بسیار مقاوم است!
درباره این کلیت، مثال زیاد است؛ از سرمایه هایی که همین روزها به خاطر تعدد مقررات و محیط کسب و کار غیرشفاف و پرریسک فرار می کند تا میلیاردها دلار سرمایه ای که در دهه ۷۰ و ۸۰ به میادین نفتی جذب شد اما در نبود نهاد نظارتی و تنظیم گری کارآمد، به نیمی از اهداف هم نرسید. این موضوع آن قدر واضح و مورداتفاق نظر است که نیاز به تشریح نداشته باشد. ای کاش سیاستمداران هم، در کنار جنجال ها و حاشیه آفرینی ها و بگومگوهای جناحی – که شاید طبیعت سیاست باشد- یک گام در مسیر ارتقای نظام حکمرانی اقتصادی کشور بردارند؛ همان گونه که بیش از ۳۰ سال است در جهان، اولویت توسعه از جذب و تزریق منابع، اصلاح الگوی تجارت، صنایع پیشران و ... به بهبود نظام حکمرانی اقتصادی تغییر کرده است.
آقای رئیس جمهور، نظام حکمرانی اقتصادی کشور صرفا ضعیف نیست که با آب و غذا قوی شود، مریض است؛ داروی تلخ می خواهد و جراحی. تا جسارت جراحی نباشد، با آب و غذا و گلابی و ۲۰۰ میلیارد و هزار میلیارد هم، حالش چندان فرقی نمی کند.
* جمهوری اسلامی - گران کردن بنزین اشتباه بود، مجلس جلوی آن را بگیرداین روزنامه حامی دولت نوشته است: مجلس دهم درحالی آخرین ماههای عمر خود را سپری میکند که نمایندگان بشدت درگیر فراهم کردن مقدمات تبلیغات انتخاباتی هستند و بسیاری از آنها مدتی است وارد مرحله تبلیغات شدهاند. به نظر میرسد این مهمترین دغدغه آن دسته از نمایندگان باشد که قصد دارند وارد مجلس یازدهم نیز بشوند کمااینکه داوطلبان جدید هم از ماهها قبل سرگرم تبلیغات پیش از موعد هستند.
از طرف دیگر، بررسی لایحه بودجه کل کشور برای سال ۱۳۹۹ نیز بخشی از وقت نمایندگان مجلس را به خود اختصاص داده و در مجموع ممکن است به بعضی امور ضروری که به معیشت مردم و مسائل اقتصادی کشور مرتبط هستند بیتوجهی شود. افکار عمومی از نمایندگان مجلس انتظار دارد از فرصت باقیمانده حداکثر استفاده را به عمل بیاورند و با تصویب بعضی قوانین موردنیاز مردم، کوتاهیهای گذشته را جبران نمایند.
هرچند نادیده گرفتن بعضی اقدامات مجلس دهم نوعی چشمپوشی بر واقعیت است، ولی در مجموع افکار عمومی از عملکرد این مجلس رضایت ندارد. بعضی از نمایندگان مجلس دهم گاهی حرفهای خوبی میزنند ولی هرگز این حرفها به مرحله عمل درنیامده است. ممکن است خود این افراد در توجیه بیعملی خود و مجلس بگویند فشارهای خارج از مجلس و منازعات داخل مجلس مانع عملی شدن خواستههای ما شدهاند، ولی برای مردم چنین توجیهاتی قابل قبول نیستند و کشور نمیتواند با این توجیهات غیرموجه معطل بماند.
بیتفاوتی در برابر سختتر شدن معیشت مردم، چارهاندیشی نکردن برای جلوگیری از زیاد شدن فاصله طبقاتی، بیعملی در زمینه معطل ماندن بعضی مصوبات مجلس در مجمع تشخیص مصلحت نظام، پس گرفتن امضاهای مربوط به استیضاح بعضی وزرا و عقبنشینی در برابر بعضی دیگر از آنان، ازجمله کوتاهیهائی هستند که افکار عمومی را نسبت به مجلس دچار مشکل کردهاند و مجلس دهم را زیر سوال بردهاند. آن دسته از نمایندگان این مجلس که هر روز در همین زمینهها داد سخن میدهند نیز تصور نکنند با گفتن این مطالب به وظیفه خود عمل کردهاند و مردم از آنها راضی هستند. مردم از نمایندگان خود انتظار عمل دارند و حرف را اگر به عمل منجر نشود، نوعی شعار بیپشتوانه میدانند که هم میتواند نشانه جدی نبودن گوینده آن باشد و هم ابزاری برای سرگرم کردن مردم و جلبنظر آنها با کاربرد تبلیغات انتخاباتی.
کارهای زمینمانده در مجلس دهم زیادند ولی فوریترینها یکی ضرورت تکنرخیکردن بنزین است که مستقیماً با معیشت اقشار ضعیف مردم سروکار دارد. اکنون تردیدی وجود ندارد که مصوبه دونرخیکردن بنزین و سهمیهبندی آن اشتباه بوده و عوارض منفی زیادی به همراه داشته و خواهد داشت. دولت میتوانست و بازهم میتواند قیمت بنزین را به اندازهای بالا ببرد که به اقشار ضعیف بهویژه کسانی که با مسافرکشی کمک هزینهای برای خانوادههای خود تامین میکردند و میکنند لطمهای وارد نشود. احیاء کارت سوخت نیز به منظور دستیابی متصدیان امور انرژی میتواند اقدامی منطقی باشد و تا زمانی که ضرورت دارد برقرار باشد.
دولت، علیرغم توصیههای فراوان صاحبنظران و خیرخواهان حاضر نشد از اجرای مصوبه بنزینی سران قوا صرفنظر کند، درحالی که عوارض منفی آن یکی پس از دیگری در حال بروز و ظهور هستند. برای جلوگیری از گسترش این عوارض منفی لازم است مجلس به این موضوع ورود کند و مشکل را حل نماید. موکول کردن تکنرخی شدن بنزین به لایحه بودجه، به تاخیر انداختن یک امر فوری و ضروری است. مجلس میتواند با فوریت به این موضوع بپردازد و جلوی گسترش عوارض منفی وضعیت فعلی را بگیرد.
دو مورد فوری دیگر وجود دارند که مجلس دهم باید برای جبران کوتاهیهای خود به سراغ آنها نیز برود. یکی لغو معافیت مالیاتی بازیگران سینما و تلویزیون است و دیگری گرایش دادن بودجه سال ۹۹ به سوی توجه به معیشت اقشار ضعیف جامعه.
درباره لغو معافیت مالیاتی بازیگران، اقتضای عدالت اینست که با آنها هم مثل کارمندان رفتار شود یعنی تا همان سقف از درآمد که کارمندان را از پرداخت مالیات معاف میکنید، بازیگران هم معاف باشند و درآمد بیشترشان مشمول مالیات شود. راه گرایش دادن بودجه کل کشور به سوی توجه به معیشت اقشار ضعیف نیز اینست که اولاً معافیتهای مالیاتی بیتوجیه حذف شوند، ثانیاً بودجه بعضی دستگاههای آویزان که دارای ردیف بودجه هستند قطع شود، ثالثاً به افرادی که به بهانههای مختلف بودجه میگیرند از این پس پولی داده نشود و رابعاً بودجه تشریفات در تمام دستگاهها به حداقل برسد، کاری که مجلس باید از خود شروع کند تا بتواند دیگران را نیز وادار به انجام آن نماید.
* جوان - مراقب معاملات بلوکی در بازار مسکن باشیمجوان درباره بازار مسکن گزارش داده است: جامعه خواستار این است که مدل انتشار اطلاعات فروش مسکن از شخص حقیقی به حقوقی، یا حقوقی به حقوقی، یا حقیقی به حقوقی و قیمتگذاری و گزارشدهی تغییرات قیمت و درصد تغییرات قیمت تغییر یابد.
گفته میشود عموم خانههای خالی در ایران متعلق به مجموعههای دارای نقدینگی کلان، چون بانکها، بیمه، صندوقهای بازنشستگی و مجموعههایی از این دست هستند و از ناحیه دولت و مجلس برای فروش داراییهایشان تحت فشار میباشند، شائبه دستکاری قیمت مسکن شبیه کاری همچون کد به کد کردن و معاملات بلوکی در بازار سرمایه تشدید شده است.
جامعه خواستار این است که مدل انتشار اطلاعات فروش مسکن از شخص حقیقی به حقوقی، یا حقوقی به حقوقی، یا حقیقی به حقوقی و قیمتگذاری و گزارشدهی تغییرات قیمت و درصد تغییرات قیمت تغییر یابد.
اگر نگاهی به رسانهها بیندازیم میبینیم که مملو است از آگهیهای فروش زمین و ساختمانی که متعلق به مجموعههایی، چون بانکها، بیمهها، صندوقهای بازنشستگی وسازمان تأمین اجتماعی میباشد. ازاینرو به اعتقاد کارشناسان اقتصادی این وضعیت گزارشگری بازار مسکن به درد جامعه نمیخورد، زیرا اصلاً مشخص نیست خریداران و فروشندگان اشخاص حقیقی هستند یا حقوقی. این در حالی است که کارشناسان معتقدند در یکی دو سال اخیر، ورود توریستهای خارجی، چون عراقیها به کشور و فشار دولت و مجلس به مجموعههایی، چون بانکها و صندوقهای بازنشستگی برای فروش اموال و داراییهای مازاد مرتبط با بخش مسکنشان در تغییر و تحولات بخش مسکن بسیار مؤثر بوده است، زیرا حجم مبادلات اشخاص حقیقی مصرفکننده واقعی در بازار به شدت کاهش داشته است و عملاً این دست متقاضیان با توجه به رشد ۱۰۰ تا ۲۰۰ درصدی قیمت مسکن طی دو سال اخیر از بازار حذف شدهاند.
تأثیر توریست و الزام بانکها به فروش داراییهایشان در بازار مسکن
در رابطه با توریستهای عراقی عموماً باید عنوان داشت که در سال ۹۷ به واسطه اجاره مسکن توسط این اشخاص به ویژه در شهرهای توریستی خوش آب و هوای کشور اجارهبها در این مناطق جهش قابل ملاحظهای یافت که این مؤلفه به سایر بخشهای بازار اجارهبها و بالطبع قیمت در بازار مسکن تأثیر داشت و متأسفانه، چون کمیت گزارشگری وقایع بازار مسکن به دلیل فقدان نشر عمومی اطلاعات میلنگد، این وقایع در جامعه گزارش نشده است. ازاینرو به نظر میرسد با این وضع گزارشگری نمیتوان بازار مسکن را از ریل رکودی که در آن گیر کرده است بیرون کشید، کما اینکه حجم معاملات شبیه دهه ۶۰ که ایران در جنگ تحمیلی با عراق قرار گرفته بود نزول داشته است.
تشابه حجم معاملات مسکن در جنگ اقتصادی و جنگ سخت تحمیلی
البته برخی از کارشناسان اقتصادی معتقدند که مردم متوجه جنگ اقتصادی که امریکا علیه اقتصاد ایران به راه انداخته، نیستند. از این رو است که نشانههای مشابه اقتصاد ایران در دهه کنونی با دهه ۶۰ را چندان درک نمیکنند، اما اگر سالهای کنونی با دهه ۶۰ مقایسه شود مشخص میشود که تشابهات زیادی وجود دارد که یکی از آنها حجم مبادلات مسکن و دیگری کاهش حجم صادرات نفت یا نزول توأمان صادرات غیرنفتی و واردات میباشد.
به هر روی به نظر میرسد با این وضعیت نشر اطلاعات و دادههای بخش مسکن، خریدار و فروشنده درک صحیحی از بازار ندارند و اتفاقاً این وضعیت مبهم زمینهای شده است تا عدهای دارنده زمین و ساختمان، کالایشان را به بالاترین قیمت ممکنه به متقاضیان بفروشند یا اینکه اشخاص حقیقی برای بالا بردن قیمت، کالایشان را با یکدیگر معامله کنند تا نرخها را به شکل مصنوعی جهش دهند، این در حالی است که مشابه اینگونه کارها را در بازار سرمایه نیز میبینیم که با عبارتهایی، چون کد به کد کردن یا سفتهبازی و تبلیغات پیرامون یک سهم برای هدایت نقدینگی و دستکاری قیمت میشناسیم.
در همین راستا تنها در عرض یک ماه قیمت خانه در منطقه یک ۸ میلیون تومان معادل ۳۴ درصد گران شد که تأثیر قابلتوجهی بر معدل کل بازار مسکن در پایتخت ایجاد کرد؛ این در حالی است که در سایر مناطق، نوسانات قیمت طبیعی بود.
به گزارش ایسنا، کانون منطقهای رشد حدود یک میلیون تومانی متوسط کلی قیمت مسکن در تهران رصد شد. مطابق آمار میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک جهش عجیب و غریب ۸ میلیون تومانی را طی یک ماه تجربه کرده و از میانگین ۲۳میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده است. در سایر مناطق، افزایش ویژهای در قیمتها رخ نداده است. در پنج منطقه ۴، ۵، ۷، ۱۴ و ۱۵ نرخها ۵۰۰ هزار تا یک میلیون تومان رشد کرد. در دیگر مناطق، قیمتها یا رشد اندکی داشته یا مقداری پایین آمد. با این حساب، نوسانات در شهر تهران بهجز منطقه یک میتواند حالت طبیعی بازار ارزیابی شود. اگر قیمت آپارتمان در گرانقیمتترین منطقه پایتخت در عرض یک ماه ۳۴ درصد رشد نمیکرد، میانگین کلی در حد آبان ماه ثابت میماند.
معاملات اشخاص حقیقی و حقوقی در بازار مسکن باید مشخص شود
بررسیها از دفاتر املاک درخصوص علت پرش قیمت در منطقه یک حاکی از آن است که به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت ارز، هجوم مقطعی از سوی سفتهبازان به بازار مسکن شده است. آذرماه رشد ماهانه قیمت مسکن در منطقه یک ۳۴درصد، منطقه چهار ۸/۸ درصد، منطقه پنج ۴/ ۷ درصد، منطقه هفت ۶/۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۱/ ۵ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۹/۷ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزئی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ نیز با توجه به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاک مناسبی برای بررسی نیست.
با اینکه بهجز منطقه یک، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدودههای مورد توجه سفتهبازان است، به نظر میرسد پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسکن این مناطق در آذرماه شده است. از سوی دیگر حجم قابلتوجهی از واحدهای خالی در مناطق یک تا ۵ وجود دارد.
پس از آنکه مردادماه سالجاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با پایان ماه صفر و تغییر نرخ بنزین معاملات افزایش محسوسی پیدا کرد که منجر به رشد قیمت شد.
آذرماه ۱۳۹۸ مطابق اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۱۳ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان بوده که نسبت به آبان ماه امسال ۵/ ۸ درصد و نسبت آذرماه پارسال ۶ /۴۱ درصد افزایش را نشان میدهد. تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در آذر امسال به ۵ /۹ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه قبل ۴ /۱۳۴ درصد و نسبت به مدت مشابه پارسال ۴۰ درصد افزایش یافته است.
کارشناسان اثر متغیر بیرونی بر بازار ملک را علت رشد معاملات و متعاقباً رشد قیمت میدانند. با این حال بهجز منطقه یک که شرایط و ویژگیهای خاص خود را دارد، افزایش قیمت در سایر مناطق تغییر محسوسی نسبت به روند پنج ماه اخیر ندارد.
کارشناسان: رشد قیمت ادامه نمییابد
همچنین دو تن از کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند که افزایش قیمت مسکن تهران نمیتواند در ماههای آینده ادامه پیدا کند.
سلمان خادمالمله، کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: «رشد یکباره قیمت مسکن در مقطع فعلی ناشی از تغییر قیمت بنزین و نرخ ارز بود، لذا اگر در روال معمول باشیم، بعید است قیمت مجدداً افزایش پیدا کند.»
همچنین مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه میانگین قیمت اسفند ۹۷ و اردیبهشت ۹۸ ملاک نسبی برای ارزیابی بازار مسکن محسوب میشود گفت: «زمانی که در شهریورماه تعداد معاملات و قیمت به کف رسید، تحلیل این بود که تعداد معاملات نمیتواند در آن سطح باقی بماند. به هر ترتیب ما نزدیک ۴ میلیون واحد مسکونی در تهران داریم و ۴ هزار فقره معامله تناسبی با تعداد واحدهای موجود ندارد. معمولاً معاملات مسکن در تهران حدود ۱۰ هزار فقره در ماه است که در آذرماه تقریباً به این تعداد رسید.»
وی تصریح کرد: «به نظر میرسد همین شرایط را در تعداد معاملات با مقداری کم و زیاد در سه ماهه آخر سال داشته باشیم، اما بعید است که قیمت به اندازهای که در آذرماه رشد کرد، افزایش پیدا کند. ادعا نمیکنم که قیمتها پایین میآید، اما پیشبینی این است که این شوک در ماههای آینده به تدریج فروکش خواهد کرد و نرخ رشد قیمت متعادل میشود.»
* اعتماد - فروش خانههای لاکچری در خلأ مالیات ستانیاعتماد درباره مسکن گزارش داده است: ملک جنوبی، نما سنگ، لابی، لابی من ۲۴ ساعته، سرایداری، نگهبانی، دوربین مدار بسته، سیستم ضد حریق، استخر، سونا، جکوزی، سالن اجتماعات، باشگاه، کابینت چوبی، آشپزخانه فرنیش، تراس، اتاق تلویزیون، مستر، چیلر، سونا و جکوزی داخل واحد و... این تنها ویژگیهای یک واحد مسکونی فایل شده در بنگاههای معاملات ملکی یکی از مناطق شمال شرق تهران است. این واحد مسکونی ۲۴۰ متری برای اجاره آگهی شده و برای عقد قرار داد یک ساله آن، رهنی دو میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومانی نیاز است.
یک قطعه زمین که در محله ولنجک تهران به فروش گذاشته شده، متری ۵۵ میلیون تومان قیمت خورده و برای خرید این زمین ۸۰۰ متری ۴۴ میلیارد تومان سرمایه نیاز است. برای خرید یک واحد آپارتمان ۲۲۰ متری در همین منطقه از تهران نیز سرمایه ۱۳ میلیارد تومانی نیاز است. این فایلها تنها بخشی از وضعیت بازار مسکن در مناطق شمالی تهران را نشان میدهد. تماس با بنگاههای معاملات ملکی این مناطق نشان میدهد که برای بازدید از بسیاری از خانهها، مشاور املاک ابتدا موجودی حساب متقاضی را بررسی میکند سپس امکان بازدید فراهم میشود. قیمت برخی از این واحدهای مسکونی، فاصلهای بسیار زیاد با نرخهای موجود در بازار دارد تا جایی که قیمت یک متر خانه در شمال تهران بیش از ۱۸۰ میلیون تومان خورده است.
هر چند گزارشهای مرکز آمار و بانک مرکزی نشان میدهد که میانگین قیمت هر متر خانه در پایتخت به ۱۳ میلیون تومان رسیده اما در خیابانهایی از منطقه ۱۸ تهران، خانههایی با قیمت ۴ میلیون تومان در هر متر آگهی شدهاند و به این ترتیب فاصله میان ارزانترین واحدها و گرانترین واحدها در تهران به بیش از ۴۵ برابر میرسد.
دنیای آرام پولدارها
کاهش درآمدهای دولت به دنبال گسترش تحریمهای امریکا باعث شده در ماههای گذشته طرحها و برنامههایی برای کاهش برخی هزینهها، هدفمند کردن یارانهها و ورود به عرصههای درآمدی که تاکنون کمتر به آنها توجه شده در دستور کار قرار بگیرند. در این مسیر دولت تلاش کرده به دو حوزه مغفول مانده در اقتصاد ایران توجه ویژهای داشته باشد. از یک سو با سهمیهبندی و افزایش قیمت بنزین، گامی در مسیر کاهش یارانههای پنهان برداشته شد که در گامهای بعد میتواند به واقعی شدن قیمتها و هدفمند شدن حمایت دولت از اقشار کم درآمد منجر شود و از سوی دیگر در ماههای گذشته صحبتهای زیادی درباره افزایش اهرمهای نظارتی برای افزایش درآمد مالیاتی و متوقف کردن فرارهای مالیاتی مطرح شده است.
در شرایطی که بررسیها نشان میدهد در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، منحنی دریافت مالیات طوری برنامهریزی شده که بخش قابل توجهی از مالیات را اقشار ثروتمند جامعه پرداخت میکنند و با رشد تصاعدی درصدهای مالیاتی هر چه درآمد و ثروت افزایش پیدا کند، میزان مالیات پرداختی افزایش خواهد یافت، در ایران این تفاوت ساختاری وجود ندارد و عملا بسیاری از صنفها و اقشار ثروتمند جامعه یا مالیاتی نمیپردازند یا با راههای فراری که وجود دارد، دست دولت از منابع مالیاتی را کوتاه میکنند.
در کنار دور زدنهای قوانین مالیاتی که در برخی صنفها وجود دارد مانند مقاومت بخشی از پزشکان و وکلا در برابر نصب دستگاههای کارتخوان در مطب و دفاترشان، اقشار پر درآمد در ایران از دو طریق مهم از پرداخت مالیات فرار میکنند. از سویی با توجه به نبود قانون الزامآوری که به دولت اجازه ورود به حسابهای بانکی را بدهد عملا بسیاری از سپردههای کلان بانکی بدون هیچ نظارتی رها شدهاند و حتی بر اساس قوانین موجود، سود این سپردهها نیز از پرداخت مالیات معاف هستند و از سوی دیگر تبدیل سرمایه به زمین یا مسکن نیز دیگر راهی است که پرداخت مالیات را به تعویق انداخته و در بلندمدت دولت را از این درآمد خود بیبهره میکند.هر چند از سال ۱۳۹۴ و با نهایی شدن قانون اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی بنا شد، دولت به این عرصه ورود کرده و از سرمایهدارانی که تنها به قصد حفظ قدرت خریدشان یا سودآوری تعداد زیادی واحد مسکونی گرفتهاند و حتی آنها را برای اجاره نیز به بازار وارد نمیکنند، مالیات بگیرد اما مسکوت ماندن اجرای این قانون باعث شده همچنان تعداد زیادی از این واحدها باقی مانده و با قیمتهایی گزاف به بازار عرضه شوند و در عین حال هیچ مالیاتی را نیز به دولت تسلیم نکنند.
تجربه مالیاتی امریکا
وضعیت بازار مسکن ایران در حالی به این فاصله قیمتی عجیب رسیده که بسیاری از کشورهای توسعه یافته با ثبت رسمی اطلاعات املاک از هر صاحبان خانه بر اساس میزان ارزش واحدهای مسکونیشان، مالیاتی سالانه دریافت میکنند.
در ایالات متحده امریکا با توجه به اجرای قانون فدرال، نرخ دریافت مالیات از خانه میان ایالتهای مختلف متفاوت است اما در تمامی این ایالاتها، فارغ از آنکه این خانهها مورد استفاده قرار میگیرند یا خالی هستند، مالیاتی سالانه دریافت میشود.
گزارشی که در ماههای ابتدایی سال ۲۰۱۹ منتشر شده، نشان میدهد که در ایالت نیوجرسی معادل ۲.۴ درصد ارزش کل خانه در هر سال مالیات اخذ میشود. در ایلینوی و نیو همپشایر نیز نرخ مالیات بر هر خانه بیش از دو درصد ارزش کل آن است.
در صورت اجاره دادن این واحدهای مسکونی نیز با فرمولی متفاوت، دریافت مالیات از واحدهای مسکونی ادامه مییابد.در بسیاری از کشورهای اروپایی هر چند با توجه به برنامهریزی صورت گرفته در حوزه مسکن، بخش قابل توجهی از مردم نیازی به سرمایهگذاری در حوزه مسکن ندارند اما با این وجود صاحبان خانه در هر سال مالیاتی تعریف شده، میپردازند و این نرخ نیز به شکل تصاعدی در خانههای بزرگتر و گرانتر افزایش پیدا میکند.
جزیره شمالی تهران
برقرار نبودن این قوانین مالیاتی باعث شده، گروههای ثروتمند جامعه بدون محدودیت در بازاری جدا از بازار اصلی مسکن در تهران مشغول فعالیت باشند. در شرایطی که با افزایش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت خانه در یک سال و نیم گذشته، قدرت خرید بسیاری از اقشار جامعه به شکل قابل توجهی کاهش یافته و نتیجه این اتفاق، خود را در کاهش بیش از ۷۰ درصدی معاملات مسکن در بعضی ماههای سال نشان داده، آمارهایی که از وضعیت معاملات در برخی مناطق شمالی تهران منتشر شده، نشان میدهد این بازار رکودی شبیه به رکود دیگر مناطق تهران را تجربه نکرده و حتی در بعضی ماهها معاملات بدون محدودیت ادامه داشته است. از سوی دیگر افزایش قیمت خانه در ماههای گذشته برای صاحبان این واحدهای مسکونی گران قیمت، سودی قابل توجه به همراه آورده است.
هر چند در قوانین اقتصادی کشور هیچ محدودیتی در افزایش درآمد و ثروت پیشبینی نشده و به شرط عمل به قانون، دولت به فعالیتهای اقتصادی ورود نمیکند اما عدم نظارت بر بازار خانههای لوکس و نبود قوانین سختگیرانه مالیاتی باعث شده، بازار این خانهها مانند جزیرهای مجزا از اقتصاد تهران حرکت کند و در شرایطی که فاصله میان مناطق ارزان و گران شهر به بیش از ۴۵ برابر رسیده، تفاوت خاصی در نوع مواجهه قانون با آنها وجود نداشته باشد و این امر نه تنها به عدالت اقتصادی ضربه میزند که دولت را از یکی مهمترین منابع درآمدی خود محروم میکند.