آرامش قبل از طوفان بازار مسکن

کارشناسان مسکن و نمایندگان مجلس مدتها است که بر این اعتقاد وزیر راه و شهرسازی تاکید دارند و اعلام می کنند تا زمانی که مسکن به یک کالای مصرفی تبدیل نشود و از حالت سرمایه ای خارج نشود با هر تکانه اقتصادی شاهد یک جهش در بخش مسکن و قیمت آن خواهیم بود.

هر چند جای خوشحالی است که وزیر راه و شهرسازی سرانجام وعده راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان را تا پایان امسال داده و اعلام کرد که این سامانه تحویل سازمان امور مالیاتی خواهد شد.

حال اگر این سامانه که هدف آن شفاف سازی در بازار مسکن است را در کنار برخورد مالیاتی با سوداگران را داشته باشیم می توانیم به خروج مسکن از گروه کالای سرمایه ای و تبدیل آن به کالای مصرفی امیدوار بود.

* مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند مسکن را به کالای مصرفی تبدیل کند

شادمهر کاظم زاده عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه سوداگران با معاملات صوری بین خود منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شوند، گفت: طرح مالیات بر عایدی سرمایه می تواند مسکن را از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تبدیل کند.

وی تأکید دارد برای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن باید به دنبال تدوین یک طرح بسیار اثرگذار باشیم و به همین خاطر کمیسیون‌های اقتصادی و عمران مجلس به صورت مشترک بر روی طرح دریافت مالیات بر عایدی مسکن با لحاظ برخی استثنائات در حال کار کارشناسی هستند.

عضو کمیسیون عمران پیش‌تر نیز گفته بود که افرادی که برای اولین بار صاحب‌خانه شوند یا افرادی که تنها یک واحد مسکونی داشته‌ یا واحد جدیدی را نوسازی کنند، جزو کسانی هستند که مشمول مالیات بر عایدی مسکن نمی‌شوند.

* مسکن به دست مصرف‌کننده واقعی نمی‌رسد

کاظم زاده با بیان اینکه امروز بخش قابل توجهی از معاملات مسکن میان تولیدکننده و مصرف‌کننده واقعی صورت نمی‌گیرد، افزود: سوداگران در این مقطع نقش بیشتری را در بازار مسکن بازی می‌کنند و اکثر خرید و فروش‌ها تنها برای دریافت سود بیشتر انجام می‌شود.

به گفته وی، عملاً در این معاملات کالا به دست مصرف‌کننده واقعی نمی‌رسد و قیمت مسکن تحت تأثیر این تکانه‌ها بیشتر تغییر می‌کند؛ البته به صورت طبیعی قیمت مسکن متناسب با نرخ تورم هم تغییر می‌کند اما اکنون قیمت مسکن و نهاده‌های مورد نیاز مردم بیشتر متأثر از بارهای روانی سوداگری است.

وی با بیان اینکه خروج مسکن از حیطه کالای سرمایه‌ای مهم‌ترین اقدام دولت در این حوزه باید باشد، گفت: تا زمانی که مردم از مسکن به‌عنوان سرمایه خود یاد کنند قیمت‌ها به حد تعادل نزدیک نخواهد شد.

عضو کمیسیون عمران تصریح کرد:مسکن در کشور به عنوان مهم‌ترین سرمایه هر خانواده تلقی می‌شود از این رو به مثابه کالا با آن برخورد شده و از حیطه کالای مصرفی خارج شده که این خود تورم قیمتی را در این حوزه به همراه داشته است.

به گزارش خبرنگار فارس،این در حالیست که بسیاری از کشورها برای هدایت نقدینگی و جلوگیری از ورود آن به بخش های غیرمولد، از یک ابزار تجربه‌شده و فراگیر بهره می برند که با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» یا Capital Gain Tax) CGT) در منابع علمی شناخته می شود.

* آمار خانه‌های خالی به مسئولان آدرس غلط می‌دهد

فرهاد بیضایی کارشناس مسکن نیز در این خصوص که چگونه می توان مسکن را از کالای سرمایه ای خارج و به کالای مصرفی تبدیل کرد و آیا تنها راه آن تنها با اخذ مالیات است؟ گفت:اگر می خواهیم مسکن از کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی تغییر کند نیاز به ابزاری مانند مالیات دارد تا تقاضای غیر مولد، سرمایه‌ای و سوداگرانه که اثر تخریبی در بازار دارد، تبدیل به تقاضای مولد مبتنی بر تولید شود.

وی افزود: آمار تولید واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر کاهش‌ داشته و از سوی دیگر خانه‌های خالی از سکنه که قرار بود در بازار مسکن عرضه شود به دلیل اجرایی نشدن قانون مالیات بر خانه‌های خالی به تعویق افتاد.

بیضایی با تاکید بر اینکه عدم تعادل بین عرضه و تقاضا عامل اصلی افزایش اجاره‌بها بر خلاف کاهش قیمت مسکن در امسال بوده است خاطر نشان کرد: در حال حاضر ۷۰ درصد از بازار مسکن کشور را تقاضای سرمایه‌ای و کم‌تر از ۳۰ درصد را تقاضای مصرفی تشکیل می‌دهد و طبق آمار ارائه‌شده توسط مرکز آمار ایران تعداد واحدهای مسکونی که وجود دارد بیش از خانوارهای موجود است.

وی ادامه داد:این مسئله آدرس غلط به مسئولین می‌دهد که به‌ اشتباه فکر می‌کنند نیازی به ساخت و تولید مسکن نیست اما باید به این نکته نیز توجه شود که حدود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور و در این بین ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در استان تهران وجود دارد که البته خانه‌های خالی از سکنه موجود اغلب در مناطق لوکس نشین و مرفه احداث شده است. 

* سیطره بانک‌ها در حوزه مسکن باید شکسته شود

وی با اشاره به اینکه برای خروج از مشکلات مسکن یک راهکار غیراقتصادی و چند راهکار اقتصادی وجود دارد تاکید کرد: راهکار غیراقتصادی وعده مسولان برای حل مشکل مسکن به عمل تبدیل شود و راهکارهای اقتصادی این است که مسکن از کالای سرمایه‌ای وارد تقاضای مصرفی شود.

به گفته وی این اقدام نیاز به ابزاری مانند مالیات دارد تا سیطره بانک‌ها در خصوص مسکن شکسته شود.

اما نکته ای که باید به آن اذعان داشت ورود سامانه ملی املاک و اسکان و کمک آن به این برنامه مهم است که طبق وعده وزیر راه و شهرسازی این سامانه تا پایان امسال راه اندازی خواهد شد.

بیضایی خاطر نشان می کند که اگر سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه اندازی شود اطلاعات مسکن کشور شفاف می شود.

دو روز پیش محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که سامانه ملی املاک و اسکان تا پایان امسال راه اندازی و تحویل سازمان امور مالیاتی میشود.

*هر فردی که سرمایه‌ای را به دست می‌آورد، در اولین گام اقدام به خرید مسکن جدید می‌کند

از سوی دیگر مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس در گفت و گو با خبرنگار فارس با اشاره به اینکه متأسفانه مسکن به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده گفت: این مسئله موجب هجوم سرمایه‌گذاران به بازار مسکن شده است، از این رو هر فردی که سرمایه‌ای را به دست می‌آورد، در اولین گام اقدام به خرید مسکن جدیدی می‌کند. این در حالی است که مسکن باید از یک کالای سرمایه‌ای به یک کالای مصرفی تبدیل شود.

وی ادامه داد یکی از عوامل تأثیرگذار و بروز تلاطم در بازار مسکن و افزایش قیمت ملک در دو سال گذشته فعالیت دلالان و سوداگران بازار مسکن می تواند باشد چرا که این افراد با معاملات گسترده، درآمدهای هنگفتی را کسب می کنند

کیانپور با اشاره به اینکه هر فردی که سرمایه‌ای به دست می‌آورد، در اولین گام اقدام به خرید مسکن جدیدی می‌کند گفت: قطعا سیاست‌ها باید به گونه‌ای باشد که سرمایه‌گذاران به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه تولید و ساخت مسکن ترغیب شوند و خرید مسکن جذابیت اقتصادی نداشته باشد، از این رو بهترین راه کار برای تحقق این مسئله، تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه مسکن است.

بسیاری از کشورها برای هدایت نقدینگی و جلوگیری از ورود آن به بخش های غیرمولد، از یک ابزار تجربه‌شده و فراگیر بهره می برند که با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» یا CGT در منابع علمی شناخته می شود.

مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن یک نوع مالیات شناخته شده و متعارف است که از درصدی از مابه‌التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش مسکن اخذ می شود. با اجرای این قانون هزینه در بخش مسکن برای سوداگران افزایش می‌یابد.

این مالیات تمایل برای سرمایه‌گذاری در بخش غیرمولد را کاهش می دهد و در مقابل موجب رونق ساخت و ساز می‌شود؛ این اقدام به مرور مسکن را از کالایی سوداگرانه و سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل می‌کند که نتیجه آن کاهش قیمت ها، صاحب خانه شدن مردم و سود متعادل برای سازندگان است.

در کنار این برخورد مالیاتی ،راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان قطعا می تواند آرامش و شفاف شدن قیمت ها را به بازار مسکن هدیه کند.قطعا این دو اقدام که به نوعی راهکار اقتصادی محسوب می شوند باعث خواهد شد تا دیگر تلاطمات قیمتی را در بازار مسکن شاهد نباشیم.

به هر سوی نباید فریب این آرامش قبل از طوفان در بخش مسکن را خورد چرا که این بخش وقتی از خواب بیدار می شود جهش قیمتی آن جزء کاهش قدرت خرید متقاضیان و به هم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا نخواهد بود.